现阶段市场分析.doc

2. 项目竞争对手分析 a：主要竞争对手分析（滨江海岸、绿色家园） 项目名称 主力户 型面积/㎡ 在售价格 （元/㎡） 物业 类型 营销推广方式 开盘时间 销售 情况 推出 套数 绿色佳园 60-185㎡ 7800元/㎡起，均价8700元/㎡，一次性96折，按揭98折 小高层，毛坯 现主要依靠业主介绍和少量短信投放 2011.5.1 剩余60% 近期推出200套左右 滨江海岸 124-149㎡ 9600元/㎡起，均价13000元/㎡，一次性96折，按揭98折 多层、高层 住宅，毛坯 搜房网、广告，线下活动较多，其它相对比较少 2011.10.1 已销售50%， 近期火热 703套 翡翠水城 89-130-193㎡ 约7400元/㎡ 高层，住宅，别墅，毛坯 房展会，广告，其它较少 预计2011-12月中旬 ---- 约1000套 滨江绿都 80—260㎡ 均价7800元/㎡ 全款96折，按揭98折 小高层住宅，毛坯 国庆推出买2房户型优惠1万元，3房优惠1.5万元，4房优惠2万 2012.1.2 据了解中国银行内部团购300套，均价5200元/㎡ 914套 滨江帝景 120-124㎡ 均价8800元/㎡ 小高层住宅，毛坯 户外广告、房展会， 线下活动多，泛销售渠道拓展 近期2011.10.1 28% 2600套 b：外围竞争对手分析 楼盘 名称 盛木天一方 滨江海岸 田德海泉湾C区 国瑞花园 开盘 时间 2009-08-17 2010-12-26 2010-9-6 2010-06-05 开发商 海南盛木置业有限公司 海南德坤房地产开发有限公司 海南田德房地产开发有限公司 海南国瑞房地产开发有限公司 住宅 建面 48311㎡ 133820㎡ 52000㎡ 75000㎡ 规划 户数 228户 548户，已成交70； 280 户，已成交60%； 350户，已经成交50%; 建筑 形态 2栋8-13层小高层;2栋4-5层多层;独栋:11栋;双拼:3栋;联排:6栋; 1栋24层高层;3栋18层小高层;2栋18层小高层 6栋12层小高层，独栋：54栋墅， 3栋11层的小高层;6栋6层的多层;3栋18层的小高层; 容积率 0.8 2.99 0.8 0.8 绿化率 45% 36% 50% 50% 车位 配比 1：0.82 1：1.2 1：0.8 1：0.8 小区 景观 热带园林，大面积水景，芦苇等 热带园林 地中海风情园林 热带风情园林 装修 情况 公寓精装修2500元/㎡ 毛坯 毛坯 毛坯 成交价格（元/㎡） 公寓18117 16688 公寓11064 别墅13802 11866 c：主要竞争对手未来推货时间及套数 项目名称 推出时间 推出套数 主要户型 价格预测 推广方式 滨江帝景 2012.2.7 200套 130㎡、150㎡ 8000元/㎡起 户外广告、房展会， 线下活动多，泛销售渠道拓展 绿色家园 2011.5.1 200套左右 60-185㎡ 7800元/㎡起 现主要依靠业主介绍和少量短信投放 翡翠水城 2011.12中旬 暂无 89-130-193㎡ 6800元/㎡起 房展会，广告，其它较少 滨江海岸 2010.12 700套 124-149㎡ 起价9700元/㎡左右 搜房网、广告，线下活动较多，其它相对比较少 未来市场环境研判 2011年政府限贷，限购，限价的三大政策打压下曾经一度呈疯狂上涨趋势的楼价也终于止住刹车，原本热销的金九银十场面也一反往年的局势，消费者趋于更加理性化，持币观望，有看房的但下单的却是寥寥无几，曾经在世人眼中“香饽饽”般的房子成了没有动静的一潭死水。可以说2011年整个中国的房地产局势如履薄冰是非常复杂的一年，国家的宏观调控政策如紧箍咒一般，时紧时松，使得开发商举步艰唯，购房者摸不着头脑，使得原本的刚性需求成了雾里看花，近在咫尺却难以触摸的海市蜃楼！现在到了最后一个季度，所有的矛盾和问题都凸显出来了，跳楼、跑路、砸售楼处等恶性事件集中爆发，住建部领导的一段讲话、人民日报的一篇文章都可能让房地产股价有10%以上的波动。市场、人心如惊弓之鸟。 国家密集的调控政策下，一些重大措施相续出台，政策之频繁，特别是今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，使得整体楼价有所松动，但国家拟定的房产调控措施在2012年将不会有丝毫动摇，目标使房价回到一个合理价格！自2011年2月9日至今，央行已连续三次加息，2011年11月11日，国家统计局发布数据，10月CPI涨幅4.4%，距公认的5%恶性通胀是咫尺之遥 ，据合富预测，如CPI仍一路走高，央行有可能在2012进行第四次新一轮加息，剑指通胀负利率 ，贷款买房一族将会更加谨慎 ，势必对现在严峻的房产供求关系造成更加严重