兰州地产销售计划书_图文.docVIP

项目销售计划书 2016-6-17  目录 一、项目概况 1 二、项目SWOT分析 1 1．项目优势 1 2．项目劣势 2 3．项目机会点 2 4．项目存在威胁及困难点 3 三、项目市场定位 4 1.目标市场定位 5 2.区域定位 5 3.主力客户群定位 5 四、项目价格定位及策略 6 1.定价目标 6 2.类比项目市场价格 6 3.价格策略 6 4.定价方法 7 （1）住宅均价 8 （2）商业均价 16 （3）写字楼均价 18 5.价格参照依据 20 五、项目营销推广策略 20 六、销售周期划分及控制 21 1.确定项目销售总体目标和分期销售目标 21 2.营销策划费用占销售额的5% 约5680万 23 3.确定项目销售关键节点时间表及销控节奏 24 一、项目概况 项目位于兰州市安宁区，甘肃农业大学北侧，富强路与世纪大道交汇处的东北侧，占地44亩，总建设面积14.8万平方米，规划定位为西部地区航空经济总部基地，建设内容包括城市航站楼、住宅、商业、写字楼以及Loft公寓等。项目区域属于城市高端居住板块，市政配套日趋成熟，项目的建成将会形成新的经济产业链，带动安宁区域发展，对未来的城市发展产生助推作用。 二、项目SWOT分析 1．项目优势 区位：项目地处安宁经济发展臻熟地段，地理优势明显。 交通：项目邻近地铁1号线站点，周边道路畅通，出入四通八达。 空气质量：安宁空气质量优于城关区，绿化率和交通环境更适宜人居。 资源：安宁教育资源丰富，学术氛围浓厚，区域固有资源将对项目营销产生利好作用。 形象：项目本身品质定位较高，企业社会形象也具有说服力。 产品：城市航站楼作为城市航空枢纽，将成为区域房地产元素中的特色业态，在营销推广中可主打以新兴的产品理念为卖点，提升项目潜在价值，吸引社会关注，衍生更多共赢资源。 户型特点：产品户型以景观为主线、全南向阳、精致宜居。户型格局合理，动静分明，舒适温馨。三房全明设计，通透明亮，布局考究，精心营造空间阔度；两房户型方正，布局紧凑，功能分区明确，小创新大舒适；客厅餐厅功能分区明确，生活动线合理设置，会客、休息互不干扰，享受慢调生活；主卧空间开阔，朝南而向，保证采光；书房功能多变，风尚空间多重享受；卫生间巧妙设计干湿分离，雅洁清新，优越生活乐享。 2．项目劣势 周边商业配套：项目周边区位较为偏僻，小范围回路商圈并未形成，成熟化自营商圈需要时间培养。 区域人流：作为主城区支线区域，城市人口径流量较小，项目地区人口直线导入难度较大。 3．项目机会点 三滩地区优势：项目地处三滩（马滩、崔家大滩、迎门滩）之一的迎门滩，三滩地区作为城市未来规划主战场，未来发展形势良好，而周围各大商业项目的建成也对商圈经济迁移起到促进作用，未来商住发展空间巨大。 成熟学区、名校教育：现代教育作为选择购房的一大重要因素，越来越被城市消费者所认同，项目如果能够与名校联袂，将扩大项目优势。 行政中心：中央商务区项目总面积约463.366亩，地处迎门滩，未来将成为安宁区域行政金融中心，安宁城市副中心的建成将对本项目产生利好效应。 格局：航空业衍生产品丰富，不仅推动区域经济发展，同时新概念引发新的购房理念，航空产业带动的衍生品牌优势，将会在地产行业产生一定影响力。 业态多元化：安宁区域产品同质化竞争趋势明显，产品类型、户型面积、配套等差异化不明显，本项目多元化的业态可以提高溢价力。 整合资源渠道、专业推广营销：实力化的企业资源可以整合销售推广渠道，专业垂直化的营销方式将促进销售。 4．项目存在威胁及困难点 市场化竞争：行业发展趋于成熟稳定，营销策划中客群划分体系形成，品牌资源的洗牌整合是目前市场趋势，作为地产企业应当适应激烈的市场化竞争，心态与思路转变。 区域竞争：安宁产品多元化发展、开发商济济、品牌云集，市场低迷导致2014-2016安宁区去库存能力逐年下降，使得营销压力日益增大。 品牌竞争：项目周边市场营销已近成熟、客群细化与产品推广进入瓶颈，打造开发商独特品牌文化、生活理念，通过提供高品质、全方位的物业服务，积累良好的客户口碑，提高品牌的认可度，才能形成战略式发展。 商业市场消化困难：区域差异性导致商业市场产品短期消化有限，未来资金快速回笼将是一大难点。 三、项目市场定位 根据本项目特点和品牌优势，提炼出以下卖点作为营销推广的主基调，品牌推广主线和产品调性是贯穿营销策略的基础。 品牌：临空地产模式 像建机场一样建房子 资源：臻熟资源配套 打造兰州城市封面生活 产品：城市机场一体化 与本地生活无