前期物业服务合同对业主是否有约束力.doc

[案情概要及争议焦点] 原告：物业公司 被告：廖某 廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城A铺面，2003年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。2003年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业??? 9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0. 05元收取。2003年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》? (南价格(2003) 38号)，核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0 2004年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于2004年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至2005年12月份0 2005年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》南价格(2005) 72号），其中载明商城属连排单栋商住混合小区，其物业服务价格实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。2008年1月物业公司以廖某自2006年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物业管理费1189. 44元、维修资金59. 52元并支付滞纳金1291. 68元（计至2007年12月3 1日止）o 一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在2003年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目? （含维修资金）及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付2006年l冗至2007年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。 廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。物价局[2003] 38号文明确规定物业公司的收费期限至2005年12月止，2005年12