河南九九紫墅园温泉小镇高端项目建议及定位分析报告.ppt

* * 龙湖小院青城B2-2型 * * 龙湖小院青城B3-1型 * * 2、谷2内高层调整 谷2内2栋高层向西红线界外移，移出红线之后靠山体布置。通过公司对外协调，形成项目利润增值点。 山体 * * 项目内精品酒店作为项目的商业配套之一，同时作为项目有力一个卖点存在，根据公司招商与以后招商面临的机遇，借“外力”尽早进行开发，一方面配合项目的营销工作，同时避免大体量商业体销售时存在客源、价格等因素不明朗、时间过长、周期不定等风险。 3、精品酒店部分的调整 * * 原则上商业配套需要先行，经营需要先行，但作为项目的商业配套之一的精品酒店暂不开发的理由分析： （1）对于本项目精品酒店，开发商意在出售，无意自已执有； （2）对于本项目精品酒店，开发商无意长时间经营。 （3）对于本项目精品酒店，开发商无意因的资金投入，而带来因资本回收问题拉长周期，或由此带来的无畏成本和消耗，造成其它成本加大。 （4）对于本项目精品酒店，开发商无意把规模作大。只是作为项目的一个配套存在，成为一个理想的“私家会所”即达到开发的即定目的。 所以结合以上分析，调整精品酒店借“外力”进行开发，以达到规避开发商开发的即定目的。但从营销的角度要求配套商业与经营要先行，所以酒店的招商与经营工作需要积极筹备。 * * Part七：本项目开发利润可行性研究篇 * * 本项目开发利润可行性研究篇 * * 二、项目价格体系建议 1、花园洋房均价表现： 4000元/㎡ 2、度假公寓均价表现： 4000元/㎡ 3、别墅均价表现： 6000-8000元/㎡ 4、别墅王均价表现： 12000元/㎡ * * 三、建筑风格建议 本项目建议采用充满地中海风情西班牙建筑风格。 * * 建议西班牙建筑风格理由研讨。 （一）西班牙建筑风格的八个主要特点： 纵观经典西班牙建筑，我们不难总结出以下八个特点，它们表达了西班牙建筑的共同之处，证实了这种建筑风格及形式的美观和宜居性。 1、海湾式布局：西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，一些西班牙项目通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。 2、层级分明的规划设计：西班牙建筑通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。 * * 3、创新联排别墅独栋化：以往的联排别墅大多是多联体的简单复制，不具备可识别性和整体感官效果。而在现在的一些西班牙建筑项目中，设计者通常用模块的形式雕筑联排别墅，每户不再是简单的复制。这样的设计对于过客是美景的享受，对于家人则是舒适的生活空间。 4、浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。 5、具有典型的西班牙建筑元素及特征：从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。 * * 6、取材朴实，产品完全手工化、精细化：西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却非常有视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水等都可以保持屋内温度。无论是在地形处理还是铁艺、门窗及外墙施工工艺（如手工抹STUCCO）方面，西班牙风格建筑能体现出手工打造的典型特征。 7、家庭庭院：典型的西班牙建筑一般每户都有两个庭院——入户庭院和家庭庭院，入户庭院突出了会客的气氛；家庭庭院则体现了家人交流空间的特点，同时有一定的私密性。 8、强调家庭厅：家庭厅在房屋的最好位置，采光效果也最好，是家人聚集的地方，体现了以居住为本的功能性。另外淘汰了大客厅，满足了主人饮食起居、交流礼仪等各方面的家庭生活需要。 * * （二）西班牙建筑风格在河南的生命力和接受度 在最近5年内，郑州涌现出一批标杆性高端楼盘采用西班牙建筑风格，如思念果岭山水、怡丰森林湖、正商红河谷、大溪地、林溪湾等均采用以西班牙式建筑风格为基调，采用以“高雅、品质、阳光、溪流、建筑和谐共生”为设计思路，强调注重与国际环境的互动交流，与常见的中式建筑迥异不同的感觉，让购买者眼前突然一亮。 西班牙式建筑风格，是兼容繁华与自然，释放着城市活力的。它将梦想与生活充分融入每座建筑，将艺术、时尚与贵族风格加以提炼与精简，以独具匠心的神来之笔，使楼盘更显灵动，如一件件浪漫主义的高尚艺术品。 各种充满艺术与自然美感的建筑或场所都充当着你邂逅浪漫的