2013沈阳保利达江湾城豪宅商业用地开发建议.ppt

Part1公寓市场回顾 Part2 市场研究 Part3 商业开发产品可行性分析 以总商业面积30万㎡计算 Part4 开发建议|商业物业体量分布预估 Part4 开发建议|商业物业开发类型建议 住 宅 式 公 寓 星级酒店 商住公寓+裙楼商业 住宅式公寓 酒店式公寓 Part4 开发建议|商业物业开发档次建议 住宅式公寓 星级酒店 商住公寓+裙楼商业 住宅 式公寓 酒店式公寓 1.最高档 五星级酒店 2.高档 沿河大户公寓 酒店式服务公寓 3.中高档 商住两用公寓 底层集中商业 4.中高档 小户型公寓 五星级酒店 以豪华产品匹配品牌价值，长期自持物业形式 豪华产品+品牌影响力 5 商住公寓+裙楼商业 项目成熟氛围带动商业价值感形成 中高端产品 创新形式+成熟氛围 4 差异化产品，高端价值标杆，价值进一步拉升。 高端价值产品，树立项目形象。 以市场接度高，易形成影响力的小户型公寓产品为先导，形成良好的市场反应。 策略 酒店式公寓 高端产品＋形象差异化 3 沿河大户公寓 高端产品 拉升项目形象价值 2 中小户型公寓 中高端产品 市场易于接受 1 开发类别 竞争要素 开发 顺序 开发顺序策略： 树立标杆 、因地制宜、保持市场形象差异化，实现项目价值最大化。 Part4 开发建议|各商业地块开发顺序建议 不同商业形态的分步骤开发； 综合考虑项目市场认知与形象拉升要求； 结合销售中心使用周期考量。 产品多样性包含酒店，公寓及裙楼商业，销售初期迅速提升市场认知，争取利润最大化 Part4 开发建议|各商业地块开发顺序建议 2 5 1 4 3 开发顺序建议 1-中小户型公寓- 2--沿河大户公寓- 3-酒店式公寓- 4-商住公寓及商业裙楼- 5-星级酒店- 住宅式公寓是居住功能的补充 商务公寓及裙楼商业是商业价值延伸的体现 星级酒店及酒店式公寓是项目对外展示的标杆 星级酒店功能： 1、对外形象展示的窗口功能。 2、品牌价值的延伸。 3、丰富地块内产品类型的功能。 公寓产品的特质： 1、项目交通最便利的住宅类产品。 2、体量大，多样化产品，拉升附加值。 各产品在项目中的价值及功能 Part4 开发建议|各产品组合形式说明 裙楼商业产品功能： 1、项目配套的完善。 2、开发渠道的多元化尝试。 以星级酒店及精装修的酒店式公寓为标杆， 以住宅式公寓为主体，商务式公寓为补充，配合裙楼商业， 形成高端特色公寓产品组合 酒店及酒店式式公寓 裙楼配套商业 商务式公寓 住宅式公寓 Part4 开发建议|各产品组合形式说明 建筑形式和风格的精品； 物业类型和人群结构的多元 配套服务档次的特色 Part4 开发建议|各产品组合形式说明 多元化· 精品化 ·特色化 Part4 开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓 为快速销售，回收资金，建议设置较多体量的市场接受度较高的住宅式公寓。 充分利用项目的交通优势，打造地铁上盖公寓产品。 作为园区内居住形态的补充，满足投资及过渡型居住的需求。 中小户型公寓 户型中小、总价低、居住兼顾投资型的公寓 Part4 开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓 面积段 住宅式公寓 迎合市场需求； 消化容积率； 作为整体住宅补充； 产品形态 价格预期 设置原因 类型 50㎡-90㎡ 户型配比 50㎡-60㎡：30% 60㎡-70㎡：20% 70㎡-80㎡：30% 80㎡-90㎡：20% 清水 公共空间标准装修 均价 8500元/㎡ Part4 开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓 中小型公寓产品建议 Part4 开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓 沿河大户型公寓 将沿河稀缺资源价值最大化，设置大户型公寓产品。 立面设置及产品均打造区域市场高端产品标杆。 最大程度拉升项目价值，树立高端公寓典范。 大户型为主导、满足高端客群居住需求的公寓产品 Part4 开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓 面积段 住宅式公寓 稀缺水景价值最大化； 拉升项目整体价值； 产品形态 价格预期 设置原因 类型 150㎡-300㎡ 户型配比 150㎡-180㎡：15% 180㎡-200㎡：25% 200㎡-250㎡：35% 250㎡-300㎡：25% 清水 均价 15000元/㎡ 沿河大户型公寓产品建议 Part4 开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓 服务精品化 对于公寓产品，可考虑提供组团单独高档物业服务，通过服务提升公寓价值。 建筑技术精品化 采用先进建筑技术，达到更高舒适度并体现生态节能的效果，技术体现主要在建筑材料、环保科技、新风系统等提高居住舒适度的方面。 建筑风格精品化 采用时尚抢眼化的外立面，创造与众不同的建筑风格效果，以此成为项目独特