营运期城市综合体工程管理浅析.doc

营运期城市综合体工程管理浅析 随着中国改革开放30年来经济的迅猛发展，曾经桎梏中国经济发展的计划经济已经逐步退出历史舞台，取而代之的是具有中国特色社会主义市场经济时代的到来。曾经看过关于市场经济的相关书籍和资料，市场经济的发展分四个阶段：商品经济、产品经济、服务经济和体验经济；商品经济比的是商品的质量和价格，物美价廉是最大优势；产品经济比的是一个完整产品的差异化和创新能力。虽然中国经济还在商品经济和产品经济两个阶段摸索和徘徊，但是，中国经济正在快速发展之中，很多企业产品已经进入同质化时代，在同质化时代，服务是创造唯一差别的途径，产品的价值更加注重服务的体验，服务满意度是这个时代最重要的价值衡量；服务经济的最高境界就是体验经济。新兴的中国商业地产行业也不例外，随着近年来中国商业地产项目的蓬勃发展，城市综合体如雨后春笋般相继开业，行业竞争日趋激烈；作为商业地产运营管理公司，赖以生存和发展的产品和价值体现是什么？为商户、顾客提供一个安全、便捷、温馨和舒适的经营和购物环境是商业管理公司的核心工作，服务就是我们的产品，服务创造价值。由于科技的发展和各个商业广场项目追求大投入的开发，各个商业广场硬环境的规划配置差距越来越小，而代表软环境的服务已经成为商业广场基本生存条件和制胜的法宝，在中国商业地产管理行业谁将站的稳走的更远，关键要看服务；服务源于管理，因此商业管理公司一切经营管理工作的核心都要围绕服务展开。 对于筹备期的城市综合体，首先要面对的是如何在紧张的建设工期面前确保按时满铺开业，对于整改期的城市综合体则每天要面对数以千计工程遗留问题的整改工作，而往往没有时间也没有精力去抓管理的细节问题，忽略细节的管理只能是粗犷式的管理；而对于一个已经基本完成工程遗留问题整改的营运期的城市综合体，粗犷式的管理模式已经无法满足以安全、服务、品质为目标的经营管理需求；因此，如何提高我们的管理水平，如何从筹备期的粗犷式管理向精细化管理过渡已经成为我们现阶段必须认真研讨的新课题；而城市综合体工程管理也必须要面对这一新的挑战。 谈到管理的精细化必须首先明确管理的理论定义：通过计划、组织、指挥和协调、控制等手段实现组织预定目标的活动过程，管理为目标服务；因此，正确理解营运期城市综合体工程管理的职责和目标至关重要。我们的职责是：负责物业和设备设施的维护及保养工作；我们的目标是：保证物业的完好性和设备设施的安全运行；总言之即“为营运保驾护航，为物业保值增值”是营运期城市综合体工程管理工作的计划目标，这也是商业管理公司和传统意义上物业管理公司工程管理本质性区别所在。管理没有捷径，唯有从管理的四个职能入手，即计划、组织、领导和控制；管理也可水到渠成，管理的方法就是让计划、组织、领导和控制四职能形成闭环；简言之，就是“做正确的事和正确地做事”，这也是管理的精髓。下面结合在城市综合体工作的实际经历，从以下几个方面就工程精细化管理问题总结和浅析如下： 计划管理； 在日常工作中，很多管理者经常会碰到这样的尴尬和迷茫：“每天的工作都很忙碌，感觉付出也很多，但是总是忙而无功，在工作总结时也说不出完成的成果”；造成整个团队对工作失去激情和信心、工作效率低下。特别是对正处于整改期的城市综合体，由于受到工程遗留问题的影响，这种感觉愈发的强烈，每天重复着同样的工作，疲于奔命，却又劳而无功，每天的工作仿佛被一双无形的手牵着走；大部分精力和时间都投入到了处理遗留问题和应急性的工作中，从而忽略了工程部的基本职责：广场物业和设备设施的维护和保养，品质提升工作更是无从谈起。究其原因，能够讲的出来的客观理由一箩筐，但是究其根源，工程各项工作没有计划性或计划没有落实是主因，计划管控能力还需要进一步提升。 计划管控的重要性不言而喻，曾经有人做过统计，如果花费20%的时间做好计划，那么工作中将节省80%的时间；而在实际的管理工作中往往忽略了计划的重要性这一细节，没有很好地利用计划这一管理工具去管控工作的方向和步伐；计划是管理的第一职能和要素，更是精细化管理工作的基础。 对于营运期城市综合体工程管理的计划性管控存在以下问题： 1、“计划”意识不强；计划是管理工具，而非包袱；有人会经常抱怨天天做计划，周计划、月度计划、半年计划、年度计划，培训计划、采购计划、保养计划等等，不理解其重要性而衍生排斥心理；没有计划性的管理只能像无头苍蝇般到处乱撞，顾此失彼疲于应付，没有工作的计划性，“组织、领导和控制”管理三职能更是无从谈起，结果可想而知。 2、“不会写”计划；很多管理者在意识层次非常重视计划的管理工具作用，但是在做工作计划的时候只知计划之一而忽略了计划之二，首先从计划的定义来分析：在未来一定时间内要实现的具体目标以及实现目标的方法称之为计划，“目标、方法”两方面缺一不可，有目标没有方法寸步难行，有方法没有目标