论物业管理的物权性质.doc

论物业管理的物权性质 潘嘉玮 华南师范大学法学院 教授 　　　关键词: 物业管理/物权/建筑物区分所有权 　　内容提要: 建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础，物业管理权从实质上来说是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。由于现代物业管理的公共性和让渡性，使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征。但无论如何，物业管理权仍属于物权范畴，这一物权是基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权。所以，应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。 　　一、现代物业管理的产权基础及性质 　　一般认为现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时一名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士为其出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了业主与租户的关系以及改善了居住环境，当地人士纷纷仿效。1946年英国制定了《住宅法》，以成文法的形式对建筑物区分所有权制度作出了规范。真正现代意义的物业管理形成于19世纪末的美国，1908年美国成立了世界第一个物业管理的行业组织CBMO(Chicago Building Managers Organization)，以后又成立了第一个全国性的业主组织BOO(Building Owners Organization)。在这两个组织的基础上，美国又成立了建筑物业主与管理人员协会BOMA(Building Owners and Managers Association)，由此使物业管理具有了现代的意义。 [1] 2 　　物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。工业化的发展，促进了城市化的进程;城市化的进程与城市土地资源的稀缺产生了严重的矛盾;建筑技术的进步使得人们可以建筑高层建筑和多功能的综合物业，交通技术的发展拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间，于是现代城市的生产、生活方式得以产生。这种方式的最根本特点是它的集聚性——人口高度密集。集聚性也是现代房地产利用、使用及开发建设中的主要特点之一，这种特性带来了两种效益(效应)，这两种效益(效应)呼唤着物业管理的产生。首先是规模效益，在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下，分散独立的房地产业主和使用者只需要“自给自足”地提供房地产的管理。随着人口居住的集聚性提高，物业管理的规模急剧扩大，由此产生出物业管理的规模要求，并产生出物业管理的规模效应。其次是外部效应，每一个居家所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、对住宅的维修等使用决策的改进上，而且也反映在其邻居的相互关系等方面，外部效应即单位产权的行使方式与共有产权行使方式的关联性。 [2] 1-6 　　现代物业管理的这两大特征，使物业管理权不再是完全独立的单一的对物管理的权利，这种权利表现出复合的、公益的特性。由此也产生了对这种物业管理权的性质的质疑：该种由超越于物业所有权人之上由所有权人以外的物业管理人享有的权利到底是物权还是债权?或是两者兼有?他是对物的权利还是对人的权利?是权利还是权力? 　　毫无疑义，物业管理的产权基础是物业所有权，根据传统的物权法理论，物业的所有权包括对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。当所有权人取得某物业的所有权时，他理所当然地也就享有了对该物业的管理权。由于所有权的权能是可以分割的，所以，当所有权人将物业所有权的某些权能让渡给他人的时候，就会出现由他人来行使物业管理权的情形，这时，他人所行使的物业管理权是在所有人之物上所设定的权利。在传统上，对物的管理权利总是依附于一定的物权而存在，如谁所有谁管理、谁占有谁管理、谁使用谁管理，等等。物业管理最多是所有权的一项权能而已。 　　根据传统的物权理论，作为所有权的一项权能，所有权人或他物权人在行使物业管理权时，这种权利具有物权的性质，如及物性、支配性、排他性、对世性(或叫绝对性)、利益性。物业管理权是对某一特定的物(房屋、大厦、场所等等)行使保护、维修等权利;这一权利的行使不需要他人的配合、同意;这一权利的行使具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益，在一物之上只有一个物业管理权;物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉(由于相邻关系的限制除外)，其他任何侵害物权人行使物业管理权，物权人可以行使物上请求权，以排除他人的侵害;物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能，以获取更大的利益。 　　然而，建立在现代物业管理基础上的物业管理权由于现代物业管理的特征而具有了与传统物业管理权不同的特点。 　　现代物业管理的产生与建