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论物业管理规约的法律效力 摘要 随着城市化的发展、城市土地使用也变得越来越紧张，高层商品房的市场化也在逐渐增多。由于建筑物区分所有权人受自身的能力、精力和时间的限制，单单依靠业主来解决物业管理中遇到的问题、业主之间、业主和物业服务企业之间的矛盾已经变得不可能。全体业主通过选举业主委员会，由这一代表机关聘请物业服务企业介入处理物业管理中的问题，虽然这种委托式的物业管理模式在实践中普遍应用，得到大众的广泛认可，也具有一定的优越性，但是随着物业管理行业的日渐发展，其局限性逐渐暴露，物业管理中的纠纷频发，本文希望通过对我国物业管理规约的法律效力进行分析，对解决物业管理相关问题提供参考依据。 关键词：物业管理 规约 法律效力 目录 摘要 2 目录 3 引言 4 第一章 物业管理规约概述 4 （一）物业管理规约概念 4 （二）物业管理规约的性质 4 第二章 物业管理规约的创制、变更与废止 5 （一）物业管理规约的创制 5 1、物业管理规约创制的价值取向 6 2、物业管理规约的创制主体 6 3、物业管理规约的创制方式 6 （二）物业管理规约的变更 7 （三）物业管理规约的废止 7 第三章 物业管理规约的法律效力范围 8 （一）管理规约的时间效力 8 1、管理规约的生效时间 8 2、临时规约的生效时间 9 （二）管理规约对不同主体的效力 9 1、管理规约对物业业主的约束力 10 2、管理规约对非业主使用人的约束力 10 3、管理规约对于开发商的约束力 10 （三）管理规约的地域效力 11 1、管理规约对共有部分的效力 11 2、管理规约对专有部分的效力 11 3、管理规约的地域效力判断 11 第四章 结 语 13 致谢 14 参考文献 15 引言 物业管理的产生和发展，与国家的社会经济的发展密切相关。随着我国生产力的不断发展，市场经济体制也在不断建立和完善，城市人口在逐渐增多，而城市建设却跟不上人口膨胀的步伐，城市土地寸土寸金的现象就非常常见。加之业主受自身的能力、精力以及时间所限，单单依靠业主个体来解决物业管理中所遇到的问题、业主之间的纠纷与当今以效率为主题的市场经济也不相符。随着所有权与管理权分离，管理者与服务者的职业化，为专业化、社会化和市场化的物业管理的产生和发展创造了契机和条件。 第一章 物业管理规约概述 （一）物业管理规约概念 按照现代各国建筑物区分所有权立法和实务，物业管理规约，亦称“业主公约”、“住户规约”、“区分所有规约”、“管理组织规约”、“规约”等，我国《物业管理条例》称之为“业主公约”。鉴于规约在区分所有物业管理中所具有的物业性，本文称之谓一一公物业管理规约。 物业管理规约，是业主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理物业等方面书俐和义务的行为守则，它是业主各方根据自身及共同利益所需而达成的书面形式的自治规则。我国《物业管理条例》并未对业主公约作定义性规定，只是规定其内容应包括业主间的利害关系、业主共同事项、违反公约的责任，其效力及于全体业主。无独有偶，在梁慧星先生主编的《中国物权法草案建议稿》第105条中，也未对业主公约作定义性规定，同样是从公约的内容的角度来提示业主公约的含义，只是用语有所不同。 （二）物业管理规约的性质 关于物业管理规约的性质，学界众说纷纭，莫衷一是，归纳而言主要有如下几种见解:(1)为业主间的契约;(2)虽非单纯的债权契约，但具有业主间契约的实质;(3)系比两当事人间之契约发展形态更社会化的契约;(4)乃集团性之协约，与一般契约有异，具有合伙之性质;(5)类似于劳动法上的劳动协约;(6)乃具有规定性之规则;(7)是规范业主间相互关系而具有自治法之性质;(8)乃有关业主间相互朴环姑义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。此八种见解可进一步概括为三种，即契约、协约和自治规则。以上见解可以说皆言之成理，持之有故，见解之不同皆因观察视角之差异。考察各种见解，均从不同角度对物业管理规约的特点作了恰当的分析。首先，从物业管理规约的设定程序来看，物业管理规约是以区分所有权人全体的合意为基础而形成的，而合意的同义语即为契约，因此一上述(1)(2)(3)说并无不可;其次，从其效力所及之范围而言，物业管理规约的效力不仅及于设定的当事人及其概括继受人，同时还及于特定继受人及管理人，此点看，其又与普通契约的相劝胜明显不同，正是基于此王泽鉴先生认为规约系法律行为一且属共同行为。所以七退的(4)(5)也难说不当;再次，从规约的内容来看，规约是区分所有权人管理团体的最高自治规范，其内容构成业主，业主自治组织及管理人等享有权利，承担义务，行使职权的基本依据，由此，七退(6)(7)(8)说也无不妥。 以上诸说各具特点，契约说着重考察规约之条件，协约说注重物业管理规约之效力，