商业用地和住宅用地的区别.doc

商业用地和住宅用地的区别 一、使用年限存在差异 事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据去年两会通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。 二、贷款、生活成本、户口问题需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。 1、贷款，对于居住用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少三成、最多贷款七成、最长三十年还清的个人住房贷款，但如果是购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付最少四成，最长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。 2、是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者最好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。 3、是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的；至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。 关于土地使用年限还要再说一点，这个“年限”是根据土地转让的时间来开始计算的，也就是一般所说开发商拿地的时间算起，而不是有些人理解的是从买房人签订购房合同算起，更不是从入住开始算。具体的使用权期限会在购房合同中写明，对此消费者也要必须给予足够的关注 《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。然而，《物权法》并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 倘若70年使用期满后采取有偿续期的方式，那么，目前房地产市场中出现的使用年限缩水问题将被放大。很多市民会发现，和别人同一年买的房子，可能自己得提前为住房多缴很多年续期费用。 续期是否有偿惹争议 由于住宅用地使用权期满后续期标准未定，业界关于其中标准也存在很多猜测。其中，关于期满后是有偿续期还是无偿续期问题成为最有争议的焦点。 目前国有土地使用权的最初获得是有偿的，而且是有期限的。如无相反规定，有偿使用的标准同最初的标准应是一致的。 如果使用期满后采用无偿续期的方式，实际上就变更了使用的性质，“建设用地使用权”将成为“建设用地所有权”，而这，显然和《物权法》相悖。《物权法》依然强调土地是国家和集体所有，个人是没有土地所有权的。 “住宅建设用地70年使用权期间届满自动续期”如果采用无偿续期的方式，就等于国家承认土地的私有性质，这将严重违背我国社会主义国家的性质，使国家的利益受到侵害。 采用有偿方式也可以在很大程度上增加国家的财政收入。因此，当住宅建设用地70年使用权期期满后，有偿续期的可能性很大。 土地使用权续期，既要考虑可行性，又要放在整个房地产政策体系和住房保障体系的背景中来思考。在刚出台的《物权法》中，对于续期是否需要付费的问题，采取了模糊态度。“自动续期”的提法显然和无偿续期的字面意义比较接近，但也存在争议。 使用年限成焦点 如果有偿续期最终落地成真，那么住房使用年限的多少将成为关注老百姓切身利益的事情。 由于囤积土地利润可观，很多开发商取得土地后并没有马上投入开发，而是让土地闲置多年后才进入开发环节，使这类土地上的住房使用年限随之缩水。 年初，闸北区豪宅卓悦居就出现了业主担心的使用年限问题。当时一个名为zhang_tibet的网友发帖，首度爆出卓悦居土地使用年限不是通常的70年，而只有43年。该帖引起轩然大波，网友纷纷跟帖，表示对该楼盘问题的担忧。 《东方置业》本周致电卓悦居的开发商嘉里建设时，嘉里建设负责卓悦居项目的营销经理表示，卓悦居土地使用年限确实不是通常的70