本溪房地产市场研分析究报告.ppt

序号 项目名称 地理位置 规划用地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 开发进度(㎡) 1 和谐佳园 溪湖区河西 403100 66万（住宅：63万，公建：3万） 180000 2 东方新湖俪城 溪湖区河东 298500 456696(回迁房104014; 商品房352682) 121431 3 山水俪城 本溪县 168900 373820 4 兴华俪城 平山区解放南路 92200 291534 动迁阶段 【拟投资项目】 资源来源：海航 和谐佳园 地理位置 溪湖西路 距市中心（火车站）五公里 交通条件 溪湖西路通达市区主要干道，两条公交线路通过 生活配套 周边缺乏必要生活配套，未来主要依靠一公 里外的溪湖区区政府周边 建筑面积 62万平米 容积率 1.63 产品类型 多层 小高层 高层 价格 1300-1700 开发程度 无拆迁，在建回迁房，封顶，已停工三个月，经适房部分尚未动工 销售情况 经适房已销售12套 推广主题 环境 客户特征 收入水平较低 包括工人、单收入家庭、新婚尚无稳定收入的年轻人 外地常住务工人员 【和谐佳园】 【地块情况】 回迁房 地形高差 溪湖西路 浅山 地块西高东低、北高南低，便于组团规划 地块间存在较大高差，将提高开发成本 临河面较长，已规划临河观景高层住宅 地块临近沉陷区，或有部分地块位于沉陷区 地块东南一公里为一铁厂区，污染严重 西、南均为矮山 地块西南方向为老煤矿及抗日时期万人坑 东有铁路线，视野内为东方新湖俪城 北为社区及溪湖西路 【周边环境】 黑厅 三居 二居 户型面积48-101平米 主力户型60-80平米 优点 小户型多居室，满足多代居住需求 缺点 客厅、卫生间不采光 ------ 户型设计可优化 【户型】 【产品】 外立面带有回族建筑元素 【SWOT】 地块面山临水，可借助的景观因素较丰富 交通相对更为便利 项目尚无正式面对市场，市场策略可调整空间大 相对于竞争项目，本项目开发时间较晚，将流失大量客户 水系没有流经地块，东亿瑞馨佳园占有优势 项目容积率较高，导致开发成本加大 主要污染源一铁的搬迁将改变区域的环境质量； 主要竞争对手瑞馨佳园大规模供应将提前消化大量需求 市场需求很可能已经受到挤压，且一个区域不可能吸引所有的购买需求 优势 劣势 机会 威胁 【市场预期】 鉴于以下情况： 区域经适房存量巨大，客户可选择空间非常大 过去一年区域经适房销售量在十万平米左右 政府对价格的管制非常严格 本项目目前无拆迁等影响项目开发的潜在风险 本项目预计年销售量预计可在50000-60000平米左右 我们认为本项目的投资评估应着重关注以下几点： 高企的开发成本。地形高差需要大量的改造费用，过高容积率下的小高层为主的产品结构势必大幅增加开发成本； 投资回收慢。本溪市经适房区别于其它城市，其实际是廉价的商品房，销售速度慢，投资回收期长，现金回收慢，且供应量巨大； 政府补贴、优惠及土地成本。东亿瑞馨佳园获得政府补贴四亿元，本项目是否能够获得足够的政府支持也是决定本项目投资价值的关键因素 。 东方新湖俪城 地理位置 溪湖站对面 原溪湖百货对面 交通条件 溪湖西路通达市区主要干道，距市中心（火车站）四公里，四条公交线路通过 生活配套 新营业大商超市距本项目四百米，其它配套设施齐全 建筑面积 45.66万 容积率 1.53 绿化率 33% 价格 1668-1940 产品类型 多层 小高层 高层 开发程度 一期回迁房1000套，经适房572套，已全部封顶，二期均为经适房，尚有拆迁 销售情况 06年9月开始销售，目前一期尚余50余套未售，二期已积累客户500余组 推广主题 环境 客户特征 多为收入水平较低人群，由于周边环境大为改观，后期吸引部分公务员等中等收入人群 【东方新湖俪城 】 新湖俪城一期西区 新湖俪城一期东区及二期（黄色区域） 新湖俪城东西区之间寺庙-藏龙寺 【规划】 经适房 回迁房 回迁房 二期地块为坡地地形，产品延续了一期风格 新湖俪城南部大商超市 新湖俪城南侧街道老社区 新湖俪城西眺和谐佳园 新湖俪城南侧社区 【周边环境】 大商超市填补了区域配套的缺乏 地块南侧社区环境较为嘈杂 西向视野辽阔 【项目面临的主要问题】 二期地块尚有三百余户未拆迁住户 【SWOT】 地块较为平坦，只有少数缓坡 交通最为便利 周边生活配套最为便利 项目周边为老式社区，较为