杭州德清民乐小区市场推广执行建议.ppt

推广预算总计： 销售阶段 推广预算总计（元） 第一阶段：预热期（1月——2月） 49000 第二阶段：强销期（3月——4月） 196000 第三阶段：续销期（5月——6月） 98000 第四阶段：尾盘销售（7月——8月） 98000 推广总预算 441000 推广计划 精品资料网 民乐小区 市场推广执行建议 我们的工作条件： 1、地块规划图和城东规划图 2、效果图与项目实地照片 3、德清县微利房地产开发有限公司基本情况 我们的工作目标： 1、预计销售期为半年，制订销售期间推广执行方案 2、实现300户多层的去化 一、竞争项目分析 竞争项目多层均价对比 4100 4000 4000 3200 3300 3380 4000 竞争楼盘均价对竞争楼盘均价对比 单位：元/㎡ 春溪华庭 格兰维亚 嘉华国际 百合公寓 桂花城 中利达花园 关键词：均价4000元/㎡ 竞争项目分析 竞争项目分析 竞争项目多层均价对比 竞争楼盘主力面积 单位：平方米 160 140 126 160 110 130 100 93 100 100 135 109 135 100 春溪华庭 格兰维亚 嘉华国际 百合公寓 桂花城 中利达花园 关键词：主力面积100㎡—135㎡之间 竞争楼盘营销手段与销售率之间的关系对比 主要竞争楼盘销售手段与月平均销售率关系对比 单位：％ 3.20% 6.40% 6.90% 3.00% 20% 15% 、 春溪华庭 景观(余英溪、春晖公园） 品牌开发商 格兰维亚 西班牙风情 低价策略 嘉华国际 国际主义、浙江省建筑节能示范工程 百合公寓 品牌开发商、围合设计、户型设计 桂花城 品牌开发商、景观、围合 中利达花园 品牌开发商、低价策略 关键词：低价策略导致高销售率 竞争项目分析 综合上述三项比较 竞争楼盘均价约4000元/㎡，主力面积在100㎡—135㎡ 之间。 竞争项目分析 销售率突出的两个楼盘格兰维亚与中利达花园均价远低于4000元/㎡，且户型主力面积偏小，可以预见，低价策略对加快销售去化有决定性作用，主力总价在20万元—35万元之间的民乐小区Ⅱ期以低总价入市将达到较快去化率。 二、本案分析 本案分析 本案所在城东板块SWOT分析 优势 总体均价3000元左右，相对老城区有明显优势 竞争 城中配套优势与城南环境优势对城东板块的冲击 机会 根据德清县发展规划，该区域占据未来城市发展黄金地段，发展潜力巨大 威胁 目前配套较落后 项目定位、主广告语、客户区域分布 项目定位：工薪阶层买的起的多层高品质住宅 主广告语：提前拥有理想家园 客户区域分布： 本案分析 三、现状分析汇总 现状分析汇总 本案均价将明显低于其他竞争楼盘 均价2500元，总价20万元-35万元，性价比超高 城东是德清未来的发展趋势，本案更是处于城东的优势地段 定位在工薪阶层买的起的品质住宅 项目周边现阶段配套落后 德清本地客户占主流，少量杭州及周边地区客户 利用低均价、低总价的优势在推广前期造势，续销期用城东发展潜力淡化目前配套落后的缺陷，利用户型、多层品质感等卖点加强推广力度，达到迅速去化 预热期 多层品质、未来发展潜力等多卖点宣传 强销期 开盘期 公开均价，低价造势 整体形象诉求 推动项目销售 推广架构 一、主要报纸媒体对比： 媒体分析 日发行量 今日德清 湖州日报 钱江晚报 有稳定职业、稳定收入和固定住所的城市主流读者，读者构成持续年轻化。订户以企业主、经理层为主 覆盖面 受众人群 1.5万份 6万份 96万份 德清县、县内各镇 湖州地区 覆盖全省，主要城镇当日投递当日阅读 湖州当地政府机关、单位，公务员、事业单位从业人员是主要阅读者 赠送报纸，面向机关、事业单位、离退休干部 蓝点建议：选用今日德清 二、电视台比较 媒体分析 覆盖面 受众人群 德清电视台（两套） 湖州电视台（三套） 覆盖德清本地，总入户率96.3%，在德清本地享有高收视率 覆盖人口/户数11万多户，德清当地普通市民，收视率集中在18：00—22：00 覆盖人口/户数1200万，个别节目固定人群收看，在德清本地收视率不高 嘉兴、桐乡、嘉善、海宁、长兴、德清、安吉及杭州，江苏省无锡、吴江、苏州、宜兴、安徽省广德等县市 蓝点建议：选用德清电视台 三、户外广告 媒体分析 道路灯箱 特点 户外灯箱 道旗 路牌广告 高炮 在整条路段上，具有连续性 在夜间特别醒目 多用于项目周边，有良好的项目指示效果 多用于人流密集地段 醒目，冲击力强，利于长期建立项目形象 蓝点建议：选用道旗和路牌广告 一、核心优势—预热期（1月—2月） 推广计划 项目诉求要点