杭州商业综合体市场调研报告.ppt

杭州万象城市场调研报告 住宅部分 杭州万向成市场调研 住宅篇 悦 府。 地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。 ?周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。 基本情况 区位情况 项目名称 数量 总建筑面积 140000平方米 建筑容积率 5.53 绿化率 30% 建筑类别 住宅普通住宅 车位配比 1：1 ，管理费100装修状况 精装修 开盘均价 28000元 开盘时间 8月21日、9月3日、9月17日 交付时间 2009-08 1 已开房源 2#楼、1#楼、3#楼推出房源 一期：161套 二期：160套 三期：301套 万象城“悦府” 规划 建筑风格 景观规划 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方房源。 ?所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计，让主人有一种尊崇感。 ?与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。 90方户型：全明、通透，但是卧室面宽过小，面积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响使用功能 140方户型：全明、通透，主卧、客厅功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼 195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适性得到满足 230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足 悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房，效果图称得上富丽堂皇，装修用材考究均采用国际知名品牌，具体用材情况详见附表。 大堂 梯厅客厅 卧室 悦府广告形象独特、新颖，一支笔、一排钟、一枚钥匙给人留下深刻的印象。 ?每一次的广告词都能抓住一个卖点：CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期精装修住宅，步步推进，加深印象。 ?广告突出的是“城”的概念，从描绘杭州万象城、柏悦选择杭州万象城、深圳万象城，以万象城作为悦府的最大卖点,推销悦府同时宣传了杭州万象城。 客群情况 ?客户来源 ?主要客户：多数是杭州本地人 ?次要客户：30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温 州、宁波等地客户 ?购买目的 ?购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资为目的购买,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%的首付,投资成本过高 ?购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右 ?客户看重点 ?看好整个钱江新城区域的发展前景 ?项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域价值突出 ?交通优势明显,地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点 ?万象城的概念已深入人心,所有物业配套高档,体现高档的生活品质 销售情况 开盘时间 8月21日、9月3日、9月17日 主力户型 1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主 推盘数量 总房源622套，2#楼：161套，1#楼：160套，3#楼：301套 开盘价格 28000元/平方 销售进度 共成交507套，成交率达82%。 1＃楼成交146套，成交均价28240元/平方 2＃楼成交150套，成交均价27132元/平方 3＃楼成交211套，成交均价27490元/平方 销售分析 10.1.2826 ?万象城的销售情况相当火爆,一期所推的2#楼和二期所推的1号开盘当天销售均在90%以上,3期开盘当天预定达60%以上，虽逢逆市开盘，但一期、二期30天销售率均达到70%以上，逆市取得了较突出的销售业绩。 ?截止10月3日，据透明售房网数据表明：309套190~230方户型，已成交296套，成交率达96%，129套130~140方户型，已成交109套，成交率达85%，172套90方户型，已成交102套，成交率达60%，项目主力户型以大户型为主，因此大户型去化表现更好一些，消费人群对总价敏感性不高，更加注重产品的豪华、舒适性及配套。 ?悦府的销售虽受低迷楼市的