永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩.ppt

第三部分 二、风险和机会 三、出路 一、目标设定 【产品定位】 项目区位 项目运营 商圈 人口 处于核心城区板块 流动人口聚集 周边配套设施完善 引进形象好、档次高、租金承受能力强的业态 良好的业态整体布局和运营管理 踞中心 优业态，重运营 处于核心商圈。板块内商业良性互动 商圈消费模式多样，市场容量大 市场容量大 导入外来人口，挖掘消费需求 刺激区域内商业消费需求 挖掘消费潜力 依托区域价值 实现整体价值 核心商圈 挖掘其他需求 能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。 【产品定位】 产品解构图 非商业 都市单元 纯租赁式公寓 假日寓所 公寓酒店 传统住宅 超标准 服务式公寓 工作式社区 国际公寓 名商俱乐部 创业型公司 个人工作室 街区商业 （ Street Mall ） 商业 集中商业 （ shopping Mall ） 仓储式购物中心 主题式/服务式购物中心 商业性休闲会所 VIP会员店 展示廊/橱窗 品牌专卖店 集市 传统式购物中心 　 与众不同的概念性网商定位 　　　　　　　　 　 在潜在的客户心智中植入项目的与众不同，”永州淘宝“第一家网商商业街。 【项目定位】 【产品定位】 “独立网上网下一体街店” 永州淘宝商业街 (实现淘宝、支付宝、一号店、苏宁云商、京东等线上线下同步) 　　　　　　　 　 【获利模式】 商业街销售获利，购物中心持续经营获利 线下 网络24小时宣传及无限制购物体验 线上 永州全配送，7星送货 物流 各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％ 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态 小区配套商业 （周边）社区商业 区域性商业 市级商业 微型超市 餐馆 美容院 干洗店 快餐店 医疗室 超市 药店 百货商场 餐馆 家具店 五金商店 汽车美容店 酒吧 音像租赁店 银行 超市 大型优惠商店 大型百货商店 家具店 体育用品店 药店 办公用品店 电影院 大型百货商店 时装店 大型影城 娱乐中心 饮食街 大型专卖店 大型优惠商店 小型商业街 商业街为主，个别 集中商业 商业街＋集中商业 商业街＋集中商业 【商业，可调整】 我们的商业形式——商业街+B2B 【虚拟购物＋商业街】——概念定位 以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物中心 以日常生活购物消费为主导——主力消费需求 配以娱乐、餐饮 成本低，参与性的娱乐体验点——兴奋点 * 【心理时尚的购物之都】 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 以品牌餐饮为带动,以高档社区休闲配套精品店为主要业态 SPA会馆,康体健身 特色餐饮 高端百货 * * 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 时尚都市体验 有会员制或俱乐部服务 提供店铺装修设计顾问服务 主题特色店 * * 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能 形成共同兴趣人群的聚会交流地点 休闲娱乐体验 【销售节奏】 第一轮：VIP卡现金回笼＋首批经营权销售 第二轮：分期分批大小不等时间错落销售 12月份至春节前进行VIP卡及首批经营权产品销售，迅速回笼资金。 大火候主力宣传永州第一网商，主力商家必定先进驻，营造商气，活动大招商同时开展。 春节后加大随着网络招商工作的开展，各种网络商家进驻，推出限量黄金商铺，短期引爆。 网络是虚拟的，项目成功的关键是心智定位 NO1:商业定位—一定地址，二定规模，三定主力店 NO2:规划设计—人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求 NO3:后期经营—招商.经营管理.持续能力 地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。 人流动线中一个单一的通道是最好 ，最好生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望 。卸货区域是尽量在地下 ,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求 。 商铺是只租不售的全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，