永州市零陵区市场调查2012年2月.ppt

◇开 发 商：永州金达来房地产开发有限公司 ◇项目地址：零陵区南津路与潇水路交汇处 ◇建筑面积：49326㎡（其中商业8340㎡ ） ◇建筑类型：高层，塔楼 ◇总 房 源：300套，1－4层为商业 ◇销售情况：85%，5月1日交房。均价2700左右。价格区间2500-2900，仅少量房源。 东门一号公馆 优势 ?地理位置优越，交通方便； ?生活配套完善，居住条件成熟； ?周边无直接竞争楼盘。 劣势 ?产品设计差，档次低； ?推广不力，价格上升乏力； ?规模小，缺少特色。 ?现场工地管理混乱。 ?绿化率低。 学苑名邸 ◇开 发 商：永州市联众房地产开发有限公司 ◇销售热线：0746－6777555 6777111 ◇项目地址：永州市零陵区河东芝山北路 ◇占地面积：77333㎡，总建筑面积20万㎡ ◇容 积 率：2.61 ◇绿 化 率：35%左右 ◇建筑风格：中式 ◇建筑类型：板楼,多层,小高层 ◇二期推出：首期推出15栋；二期推出2栋72套。（总户数1600套） ◇销售情况：60%。均价2400，价格区间。2200－2600，楼层差价80－100 ◇户型面积区间：两房96㎡，三房120—146㎡。 优势 ?位于一中旁边，得天独厚的教育资源优势； ?切入时机好，推广给力，营销势头把握恰当； ?离城中心近，交通便利； ?芝山路开通，未来升潜力大。 劣势 ?规划不尽人意，产品缺少特色； ?绿化率低 江山帝景 ◇开 发 商：永州诺华置业发展有限公司 ◇代 理 商：永州新领域 ◇销售热线：0746－6777567 ◇项目地址：永州市零陵区河东工农路73号 ◇占地面积：15825.89㎡ ◇建筑风格：中式 ◇建筑类型：板楼,小高层 ◇一期推出：2012年1月8日开盘，首期推出3栋165套房源。（共295套） ◇销售情况：约50套左右。均价2500元/㎡左右，价格区间2335-2800，楼层差价40－60元/平米。 ◇VIP 优惠：5000抵10000，一次性96折，分期97折，按揭98折。 ◇户型面积区间：两房96㎡，三房120—146㎡。 江山帝景户型 优势 ?位于卷烟厂旁边，周边环境绿化好。 ?后山为狮子岭公园，具有天然氧吧，适合居住。 ?项目工程进度较快。 劣势 ?无公交车出入，交通不便。 ?生活配套设施不够完善。 ?项目定位高，价格难以被市场接受。 ?河西板块，发展速度较慢。 ?三房户型偏大，基本都在140㎡。 西山名流会 ◇开 发 商：永州市国宇房地产开发有限公司 ◇代 理 商：深圳人和道一 ◇销售热线：0746－6665777 ◇项目地址：零陵区河西工农路原玻璃厂 ◇容 积 率：1.99 ◇绿 化 率：40%左右 ◇占地面积：43亩 ◇建筑风格：中式 ◇建筑形式：多层电梯房 ◇总 房 源：400套，一期推出4栋，预计5月开盘 ◇VIP 发售：2012年1月1日 ◇VIP 优惠：10000抵20000，另送2000元现金券 ◇户型区间：三房120－140㎡ 优势 ?后山为狮子岭公园，具有天然氧吧，适合居住。 ?得房率高 劣势 ?生活配套设施不够完善。 ?项目定位高，价格难以被市场接受。 ?河西板块，发展速度较慢。 ?工程进度慢。 建筑风格对比分析表 区 域 项目名称 建筑风格 平均价格 新城区 中山城 中式徽派 2700 北欧春天 欧式 2700 苏通国际新城 中式现代 2600 城上城 简欧 未开盘 耀江文景苑 简欧 3000 澳海云天 澳洲风格 未开盘 汇金中央广场 中式现代 未开盘 博士后嘉园 北美 2600 都市新海岸 中式现代 2600 海湘东郡 中式徽派 2400 老城区 东门一号 中式现代 2700 河西片 西山名流会 中式徽派 未开盘 江山帝景 中式徽派 2500 调查小结： ◆零陵区楼盘现状基本齐聚在新城区，耀江文景苑、鑫龙城上城、香樟绿城、汇金中央广场、新商城北欧春天、苏通国际新城等项目都是中高档产品推出，价格区间不大，均价都控制在2600－2800元/㎡。 ◆零陵区楼盘项目主流产品为两房和三房，两房户型面积在70－100㎡，三房户型面积在110－130㎡左右。部分大四房及复式楼产品销售情况不容乐观。产品创新较少，同质化严重，加剧竞争程度。 ◆多数房地产开展商观念陈旧，幻想着把自身项目打造高端产品，但却没有从自身项目出发，没有考虑市场的需要以及项目本身的前期投入。 ◆自市政府搬迁，零陵的财政收入也大大降低，无高收入产业的零陵区，贫富差距过大，从而影响了购房者的购房支出，购房总价决定了投资者购买力。 ◆零陵区各楼盘的目标客群重合现象较为严重，其重合部分主要是零陵区大小经营户、公务员、高收入群体为重点客户群体。因此，每个项目都在客户上面临两大课题：其一，如何在客户群重合部分奇招制