江西2008鄱阳中盛世纪城产品策略、营销推广战略和策略报告.ppt

开盘持销期——客户系统打造 目的:建立忠诚客户群、作为项目成功保障，并为企业后续开发提供客户基础 媒体：现场活动为主 内容：网络渠道建设 增强与客户的双向沟通 …… 教育人文、风水绝佳论坛（等定该活动） 出发点——客户购房风水问题至关重要，从风水角度吸引客户。 目标——“中盛世纪城”=“最适合居住的风水住宅” 手段： 1、 风水大师讲座 ——提前与相关人员打好关系，统一口径，认同中盛世纪城为“风水第一居所” 传播媒体——线下传播（网络及口碑 ） 主题活动 欧洲风情之旅——香槟/葡萄酒节，品名咖啡 活动目的：延续开盘热销气势 活动主题：中盛世纪城——欧洲风情之旅 活动形式：售楼处举办香槟节/葡萄酒品鉴会 促销方式：赠送顶级香槟、葡萄酒；抽奖赴法国旅行大奖10名成交客户，5名高诚意客户 媒体配合：平面广告、短信配合等 主题活动 中盛·世纪城——教育一席谈 主题活动 活动主题：教育论谈（6、7月） 主要内容：邀请青少年教育专家、鄱阳知名教师、省级特别教师、省高考状元搭配名主持人，开展以“成长、学习、高考”为主题的谈话类节目，允许观众与专家进行互动，解答疑问 活动目的：利用成功人士关注教育，望子成龙的心态，集合优势专家资源为新老客户提供教育服务，以实现维护客户关系，提升项目品牌价值的目的 常规活动贯穿持销期——在市场上保持声音，保持项目的热度 目的： 增加人气现场促定、与客户建立长期感情 主题： 都市化的活动主题 行动1：葡萄酒会和咖啡 行动2：车展 行动3：美食节 行动4：…… 媒体组合策略 媒体组合策略 网站建设、网络媒体、网络广告 立体化 大型户外广告牌（主体形象） 长途汽车广告，靠背套等 短信（感情积累） 酒店大堂、出租车广告 围墙、现场导示 由于鄱阳是全国人口最多县,很多外出打工者回鄱阳置业,为了能更大扩大受众群体,建议设立流动售 楼部;租一辆比较新载客车,长期租下来,比如租一两年,重要日子到各个乡镇做活动,发宣传单等活动. 一期开盘计划——回顾 一期产品组合：1#、2#、3#和13#楼组合一期 房型情况： 二房(面积77.4㎡) 66套 三房(面积103—110㎡) 60套 四房（面积120—140㎡) 37套 共计 163套 住宅面积 16127.4㎡（未计闷顶） 店面面积 约1700 ㎡ 项目总情况： 建筑面积共计 163套 住宅面积 16127.4㎡（未计闷顶） 店面面积 约1700 ㎡ 渠道推广费用预算 项目总营销预算：按照总体销售额的0.85%,约260万 因为考虑启动项期，广告费比重需要投入较大。占到整个推广费用的47%计算，约122元（104万+18万售楼部结构和装修）。 渠道类型 所占比例 推广费用（万元） 活动 大事件 4.0% 4.2 客户活动 8.0% 8.3 产品推介 3.6% 3.7 选房活动 1.6% 1.7 开盘活动 8.0% 8.3 合计 25.2% 26.2 户外广告（含出租车广告） 38.0% 39.5 报纸 1.6% 1.7 流动售楼部（采用租车） 2.4% 2.5 模型 3.4% 3.5 3D片 住宅 1.6% 1.7 商业 1.6% 1.7 楼书、单张、海报等宣传物料 7.0% 7.3 网站、网络广告 1.6% 1.7 电视广告 5.2% 5.4 短信、直邮 1.4% 1.5 现场包装 2.8% 2.9 外展场、巡展 3.2% 3.3 其他 5.0% 5.2 计 100% 104。0万 售楼部结构和装修 18。0万 总营销费用占总(住宅加商店)销售额1%，启动区一期营销费用占40%左右，约104万 形象期 开盘强销期 持销期 少、显性 多、隐性 营销费用 推广主题 营销活动 推广渫道 营销费用 强——弱 开篇强势营销 推广渠道 少——多——少 推广主题 隐性——显性 营销活动 少——多 客户攻略 客户策略 对客户进行系统化管理； 建立完全畅顺的客户渠道，充分整合发展商及代理商客户资源，扩大客户群体； 重点进行圈层营销，锁定目标客户； 利用口碑传播，加强老客户营销。 系统化管理客户资源 客户渠道1 客户渠道2 客户渠道3 客户渠道4 客户渠道5 客户管理 访谈 活动 消费 专项推荐 寄送 回访 馈赠 客户来源 客户行为管理 进线 购买 上门 推荐 相关购买 投诉