沈阳市酒店式公寓市场分析报告.ppt

重点个案分析 中粮大悦城D区 产品信息 52.15 62.12 36.67 36.67 41.43 41.43 41.43 41.43 62.50 49.43 50.69 50.69 49.93 62.50 52.15 61.73 户型面积区间35－63平米，其中40－50平米为主力，皆为一室一厅户型设计。 D区公寓类产品以中小户型为主，产品的面积区间在35-63平方米之间； 公寓类产品的使用功能较为单一； 适合成长性企业的办公使用，也可以满足长期投资租赁的专业地产投资客。 重点个案分析 周边配套 中街商圈、大悦城项目自身配套设施完善，将充分满足区域内消费群体的日常生活需要。 购物：中街商业圈、大悦城四大主题购物馆、沃尔玛、新玛特、兴隆大家庭、商业城； 医疗：大东区中医院、肿瘤医院、解放军四六三医院 ； 金融：工商银行、建设银行、招商银行、交通银行； 教学：朝阳一校,5中、35中、138中。 中粮大悦城D区 重点个案分析 中粮大悦城D区 客户分析 需求情况 购买目的 来自区域 家庭资产 职业 年龄 30-40岁为主 个体业主为主，白领与小私企老板为辅 家庭资产在100万以上，月收入在5000以上 大东区、沈河区人为主，市内其它区域及外埠为辅 以投资为主，办公、自用为辅 青睐于40-70㎡中小面积户型，总价在40-50万之间 年龄在30-40岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自大东及沈河；以投资为主、办公、自用为辅。 酒店式公寓的机遇和挑战 ☆挑战 ☆机遇 酒店式公寓的机遇和挑战 机 遇 市政府南移带来的城市中心的转换 今年2月起，沈阳市作出东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公的重大决策，掀开了大浑南地区开发建设的新篇章。而大浑南规划编制工作正式启动、规划区域面积57平方公里大浑南核心区定名为浑南新城，即将建设成“沈阳未来的行政中心、科技中心和文化中心”！这将对沈阳市目前的房地产市场格局发生根本性的改变，本区域将面临飞速发展的机遇！ 酒店式公寓的机遇和挑战 机 遇 全运会整体趋势 2008年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推动力；济南全运会也改变了济南该区域的房地产市场格局，因此，2013年的沈阳全运会也将为沈阳浑南新区的房地产市场带来新一轮的蓬勃生机。 由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势：统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，并且相对于高档酒店更实惠的价格，这都将为酒店式公寓带来充足的发展机会。 酒店式公寓的机遇和挑战 机 遇 沈阳公寓市场 目前沈阳酒店式公寓的售价呈平稳上升态势，中高端公寓价格从去年的均价8000-10000元/㎡上升到目前的12000-16000元/㎡，最高价格已经突破20000元/㎡，投资价值明显。 酒店式公寓的机遇和挑战 机 遇 客户需求 受全运会利好因素的影响，浑南的住宅市场及酒店式公寓的购房客户比去年同期明显增加。 部分资金丰富的个人开始大批量在浑南购进物业。 中小型企业和具备一定资金实力的投资客户成为市场的主力军。 酒店式公寓的机遇和挑战 挑 战 地产的冬天来了吗？ 从4月末以来，一系列针对房地产的调控席卷而来。随着政策的不断落实，二套房以上购房客户、投资类客户及外地客户受到打击尤为严重，部分楼盘已经出现退房现象…… 从整体成交量来看，部分投资类产品成交量稍有减缓，但价格尚未出现松动迹象…… 楼市调整期一般分为三个阶段： 初期价格微跌，成交量大降； 二期价格急跌，成交量进一步放大； 三期价格下落速度和成交量同时放缓。 酒店式公寓的机遇和挑战 挑 战 投资还考虑舒适吗？ 问题：传统的酒店式公寓多是标间形式的直套零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几乎没有生活功能分区，在传统观念中，这样的房子是只能用来投资而不能自住的。 应对：从未来的发展趋势看提高居住的舒适度是区分酒店式公寓产品优劣的一个重要尺度，而合理的使用面积是保证舒适度的重要指标 。在设计上应强调紧凑性和合理性，在保证满足使用功能的基础上，尽量进行空间创意，也许酒店式公寓就不再是自住的禁区。 酒店式公寓的机遇和挑战 挑 战 90/70后小户型的竞争激烈 问题：90/70政策实施一年后，沈阳中小户型楼盘的供应量不断增加，以往小户型产品“物以稀为贵”的局面已被打破。在这样的市场情况下，更高单价的酒店式公寓产品如何突出重围，杀出一条血路呢？ 应对：还是要在自身产品特点上多下功夫，进行差异化竞争。针对普通住宅项目没有的多种升级服务和整体的商业投资环境多下功夫，并注意户型产品的创新。 酒店式公寓专题研究与理论 ☆有什么启示 ☆为什么买？ 酒