河南商丘市虞城项目市场调研报告.ppt

矩形模式----案例 向小区，看水景，视野好 价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。 梯形模式的应用 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 低楼层无景观，价格不能高 高层层无景观，视野差，价格不能高 中层单位承担主要的价格压力 梯形模式----案例 朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 倒梯形模式的应用 价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。 低层看园林 可拉高其价格 中层景观一般，视野较窄，价格不能高 高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理） 倒梯形模式----案例 看小区园林，楼距小 价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。 椭圆模式的应用 价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。 低层看小面积园林，起价可适中 中低层无景观视野差，价格不宜高 中高层视野好 价格开始攀升 高层视野好，但无景观，价格不宜太高 椭圆模式----案例 朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院 价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。 沙漏模式的应用 价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。 低层看小面积园林，起价可适中 中低层看园林 价格可拔高些 中高层景观较差，视野一般 应压低其价格 高层视野采光较好，价格可适度拉高 沙漏模式----案例 小区中间，看园林，被楼包围，距离适中 价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。 特殊系数 考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。 增值系数（折算率） 考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性； 阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性； 露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性； 入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性； 隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性； 夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。 增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） 单位成本 单位建安成本×（1+30%） 保底折算率= = 均价 均价 参数释义： 单位建安成本——取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100） R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期） =（0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%) =0.977×0.999×0.988 ≈0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 综合折扣 付款方式及优惠(实例)： 一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性） 银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭） 关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系） 销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 步 骤 水平系数 垂直系数 增值系数 特殊系数 综合系数 折后单价表 折后价格表 折前价格表 折后单价分析 折后总价分析 价格统计表 销售统计表 折后单价=