济宁市场调研报告(详细).ppt

宏观市场研究 济宁住宅市场研究 济宁公寓市场研究 济宁商业市场研究 济宁写字楼市场研究 01 年代 1997年之前 萌芽阶段 1998-2003 起步阶段 2004-2010 全面发展阶段 2011年～ 扩张阶段 发展背景 处于国营经济体制中 民营经济发展起来，企业进驻济宁市场，带动了办公需求 经济迅速的发展刺激了中小型办公场所需求 城市扩张、实力开发商进驻 发展格局 主要分布市中心和主要街道两侧 集中在市中心位置 真正的高档写字楼开始出现，主要分布在城中心 中央区域不断加强，同时向四周扩散 投资主体 政府相关部门兴建 国家相关单位（如银行金融部门、电力部门）投资为主，民营企业为辅； 开发商为主，政府相关单位为辅； 大型实力开发商规模开发为主，小开发商零星开发为辅 经营模式 单位自用为主，剩余部分出租 出租为主，出售为辅 出售为主，出租为辅； 对外出售 产品特征 品质较差，功能不全，基本已经被改造或拆建 物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到青睐。  物业形态和内部配套提升。写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。 大多作为城市综合体一部分，配套设施、管理服务水平大大提高。 济宁商务办公发展历程 济宁写字楼呈现较强的集聚效应，更高端写字楼项目陆续出现，整体开发水平将再上台阶。 * 济宁写字楼分布 济宁写字楼主要分布在以洸河路沿线，向南可达太白路，向北达金宇路，向东可沿线到火炬路东侧，向西到古槐路，此围合区域形成具有较强聚集性的济宁中央商务区。 济宁中央商务区 金 宇 路 洸 河 路 太 白 路 火 炬 路 写字楼 路 火 租金及入驻率 通过对济宁代表性写字楼项目进行实地调研可以发现，济宁市场上写字楼租金普遍在1.0元/㎡*天-2元/㎡*天之间； 从出租情况来看，济宁市场上形象较好的写字楼入驻率较高，普遍在90%以上，个别项目达到或接近100%； 从入驻企业来看，济宁写字楼入驻企业多为较注重企业形象和经济实力较强的公司，如中石油、太平人寿、美的空调等。 * 市场典型案例：万丽富德广场 万丽富德广场为济宁市场上最高端写字楼项目之一，凭借较好的产品规划和环境吸引高端置业人群 开发商 山东迪尔置业有限公司　 区位 济宁市高新区洋桥三角绿地中心，金宇路与吴泰闸路交汇处 规模 总建面6.85万平米，共28层 总套数 460余套 产品 容积率5.2，公摊率32%、层高3.5米 价格 均价8400元/㎡ 户型 涵盖55、87、112、121㎡户型；其中， 112、121㎡户型占比80%（每层18户） 开发进度 主题封顶，正在做外装 销售进度 12年3月开盘，去化约50%，剩余主要为高楼层房源 车位配比 1:0.8 主要卖点 豪华大堂、公共部分精装 推广语 E级商务中心，EOD国际企业公园 市场典型案例：翠都国际 翠都国际是济宁北部城市综合体项目之一 开发商 济宁翔天置业有限公司　 区位 琵琶山路与新327国道交汇处向西500米路北 规模 总建面41万平，一期综合体16万平，二期住宅25万平 产品 一期由18-25层的高层建筑组成，容积率4（写字楼25/18层，公寓25层，酒店27层）； 写字楼层高3.6米、5.1米，公寓层高3米 价格 商业14500元/㎡，写字楼7000元/㎡ ，公寓6000元/㎡ 户型 商业13-200㎡，写字楼50-1000㎡，公寓44.57-137.96㎡，产权式酒店33-60㎡ 开发进度 主题封顶，正在做外装 销售进度 商业78%，写字楼83%，公寓55%，产权式酒店未售（2011年底公寓写字楼开盘，2012.9商业开盘，其中，公寓去化80%） 装修情况 写字楼、公寓、产权式酒店均公共部分精装 主力店 3万平米living mall,其他主力店正在洽谈中 主要卖点 观湖城市综合体 推广语 涵盖产权酒店式公寓、5A甲级写字楼、五星级酒店、住宅和品牌商业为一体的高端城市综合体 整体格局： 济宁中央商务区的写字楼项目已得到投资者和客户的较高认可，济宁其他板块再度形成商务圈的难度较大。 济宁写字楼开发水平适中，5A级写字楼、甲级写字楼、生态商务的概念影响力加深，得到市场的认可。 市场表现： 自03年以来，济宁写字楼开发一直处于平淡阶段，开发规模小，市场需求不旺，价格水平相对较低，尤其是部分非核心区域出现住宅、写字楼价格倒挂的现象。 写字楼的销售周期较长，但近几年，品质较高的投资性写字楼受到客户青睐，去化速度提升。 后期供应： 预计在未来一两年内，随着万达广场、翠都国际、中德广场、亿丰时代广场等写字楼产品的相继入市，写字楼市场供应将迅速放量，带来较大竞争压力。 济宁写字楼市场小结 * 对于宝龙地块来说，在非CBD板块且周边无