深圳凯信顾问-华纺锦宸花园半岛营销推广执行报告(NXPowerLite).ppt

* 推盘规律 规律 适用条件 低开高走，小步快走 地价较高，资金量较小，短期市场风险较大 规模优势，成本领先 地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈 推盘策略——低开高走，小幅快跑，小规模、多频次推盘，制造稀缺，不断爆破 ■一期拳头产品是小高层和高层为主，作为突破口带动平层大宅和别墅产品的销售，推盘策略，以小幅度推盘策略为主，保持项目旺销局面，形成市场稀缺的口碑，为后期打好铺垫； ■在市场形势比较严峻的情况下，推盘量较多，会为项目带来一定的风险，也会在市场上造成销售不顺利的负面形象。 ■一期销售区域中将推售部分别墅房源，有利于提升项目档次。 一期销售区域 二期销售区域 三期销售区域 四期销售区域 * 项目整体推售速度测算：项目整体销售周期为5年，从2011年11月至2016年1月 物业 类别 楼盘名称 去化 速度 高层 小高层 中远依云湾 36套/月 泰州碧桂园 53套/月 金通桂园 23套/月 世茂河滨花园 42/月 别墅 莱茵东郡 18套/月 中远依云湾 6套/月 碧桂园 20套/月 翡翠华府 18套/月 凤城颐园 8套/月 金通桂园 2套/月 莱茵东郡 37套/月 翰林雅居 16套/月 说明：各版块主要指标盘作为参考，高层/小高层的平均去化速度为38套，别墅的平均去化速度为15套。充分考虑项目区域的认可度，以及目前的调控政策以及上述别墅销售中叠加别墅的占比较大等综合因素考虑，项目合理的去化速度应为：高层30套/月，别墅10套/月，因花园洋房的参照楼盘较少，综合预估20套/月。 时间 产品 2012 2013 2014 2015 2016 产品 高层/小高层 花园洋房 联排/双拼 总套数 1479 222 90 去化速度 30套/月 20套/月 10套/月 销售周期 50个月 12个月 9个月 高层/小高层 销售期：2011.11—2016.1 花园洋房 销售期：2015.1—2016.1 一期销售高层/小高层1012套 别墅 销售期：2015.1—2016.1 * A16 A17 A18 A19 A20 A21 A22 A23 项目一期将推售17幢高层、小高层，4栋联排、4栋双拼，以丰富产品线为前提，分6批次推售 一期销售区域 叠加 17套 联排 8套 高层 525套 小高层 462套 合计 1012套 ■根据市场指标楼盘的分析，由此可作为项目一期推售的依据，项目每次推售量约150套房源，项目一期分6批次推售。 B6 B3 B1 B2 B7 B4 B9 B10 B11 B8 一直推售的部分（联排、双拼） 第二批次 第三批次 第四批次 第一批次 第五批次 第六批次 D10 D14 D11 D15 D12 D13 D16 批次 数量 面积区间 第一批 126 135—182 第二批 162 135—141 第三批 208 85—141 第四批 138 103—141 第五批 106 141—184 第六批 247 85—138 高层景观楼王 双拼景观楼王 高层水岸楼王 * 项目一期一批次预计2011年11月面市，全部推售高层/小高层，推售策略为小步快跑、快速回款； 月平均销售30套，2011—2012年度推售目标为360套； 项 目 一期 开 盘 2011年11月15日—2012年3月1日 推售套数：126套 销售目标：100套（开盘销售50套） 完成当批次的80%（开盘完成40%） 项目一期开盘，一批次推售 2012年3月2日—2012年7月15日 推售套数162套 销售目标：130套 完成当批次的80% 二批次加推 推售套数208套 销售目标：130套 完成当批次的62% 三批次加推 2011—2012年度项目推售节奏 一批次开盘 二批次开盘 三批次开盘 重要节点 项目一期开盘 2012年春季房交会 2012年秋季房交会 项目现场销售中心交付 2012年7月16日—2012年11月14日 * 2011—2012年度价格策略：确保一定的销售速度的前提下，兼顾销售价格的合理化 核心均价 的确定 根据对参考项目影响其价格的各因素的调整修正平均，得出本项目2011—2012年度高层产品的市场比准均价为6000元/㎡。 比准项目 片区 静态基准价格 速度修正 时间修正 楼盘素质对比修正 折算价格 中远依云湾 城北板块 6400 0.95 1.02 1.05 6512 碧桂园 城北板块 4200 1.1 1.02 0.9 4241 华辰尊园 城中板块 9300 0.9 1.05 0.7 6152 美好上郡 城中板块 9300 0.85 1.02 0.8 6450 万达广场 城中板块 9000 0.8 1.02 0.8 6336 金通桂园 城中板块 8000 0.75 1.02 0.8 4896 世茂