湘潭九华营销报告.ppt

项目功能定位 由于受到房地产政策的影响， 投资型公寓的房价上涨幅度明显赶不上租金的上涨幅度。 随着周边学院以及工业园区的高管人群入驻； 片区高端公寓租赁市场需求会迅速放大； 九华新商务圈 投资型公寓典范 项目案名 生财之处要有水，养生之处亦要有水！临水生财，是众多企业主信奉的风水之说，本案占据争光渠水域资源，因而，直接选用“御湖国际”案名，以项目绝对竞争力，唱响区域市场； 备选案名： 半岛国际公寓 金爵国际公寓 晟世国际公寓 爵版国际公寓 御湖商寓 首推案名： 御湖国际公寓 产品调整建议 我们的产品应该是怎样？ 相当于写字楼的产品标准，如：入户大堂的设计，品牌电梯的设置 自助式装修多项选择； 单独于写字楼和纯居住公寓的酒店式物业管理获取更高的形象和附加价值 建立全托管式物管代理租赁业务，增加消费者购买信心 1 2 3 4 定价及价格分析 价格永远是促进销售的最佳手段； 根据目标客户的特征及项目本身特征，建议执行： 高档形象、中等价格、平开高走的价格策略 项目周边公寓类项目均价处在3300-3400元/m2 左右，项目在定位未明朗、营销策略未确定的情况下，暂时无法预定价格区间，具体须仔细探讨项目如何销，销给何人后再做定夺。 开发进度建议 B栋先建后预约谈判先卖|A栋后建先预约谈判后卖 前期市场销售效果很好，或者论证市场空间够大 占据视野优势、景观优势及停车优势 B 栋 先行入市 A 栋 资源景观较差； 坐享成熟 市场机制 项目时间节点及工作安排 2011-4-5 2011-5 — 2011-6 时间进度 阶段划分 2011-6—2011-8 认筹及准备阶段 开盘阶段 强销阶段 商铺销售 尾盘 1、销售团队入场 2、区域客户摸底 3、销售培训 4、营销中心及项目现场包装 5、销售物料准备 1、价格制定； 2、付款等优惠政策确定； 3、预定及售卡等 1、客户梳理 2、团购客户打包清盘 工作内容 1、广告持续跟进 2、销售工作全面展开 3、工程进度跟进销售速度 1、商铺销售全面展开 2、销售技巧培训 3、商铺客户拓展 2011-7 — 2011-9 2011-9 — 2011-10 2011-4-6打桩 2011-7 正负零 工程进度 2011-8 -9 工程一半 2011-10 — 2011-11封顶 2011-12 垮架 宣传推广策略 投资需求必须依附在办公与居住需求上而存在。只要项目宣传情况火爆、居住需求旺盛就可直接吸引大量的投资型客户，因此对于本项目，在推广上应将拥有办公、居住需求的“高企白领一族”作为主力针对人群。 本项目的客户群较为高端，周边城市客户为主体，湘潭市本地客户其次，长株潭城市集群为辅助，并针对客户呈现的区域分布特征，狙击其关注的宣传渠道。 项目周边客户（即九华区域）：重点采用公关活动、人员行销形式，走访周边企业、工业园区等，进行前期的办公意向沟通； 湘潭本地客户：现场包装、常规媒体等； 长株潭城市集群客户：房地产门户网站链接； 第四部分：项目不确定因素探讨 PART 4 不确定性因素 产品属性无法确定 不确定因素 项目目标客户无法确定 项目定位及案名尚不能确定 价格抉择无法确定 1、住宅公寓、商务公寓、商宅两用公寓？ 2、户型及配套调整？ 3、精装修方案是否可以考虑？ 产品属性未定，定位及案名也将无法确定。 1、工业园区高管人群人数？ 2、对办公性质的公寓的接受度？ 项目入市时间、周边区域的楼盘动态与项目价格息息相关 项目不确定因素重多，需要进行进一步的市场摸底。 房地产政策影响 能否能提前入市销售有待探讨； 第五部分：近期工作安排 PART 5 近期工作安排 时间 工作安排 备注 2011-4-12至2011-4-20 营销团队入场、周边企业走访沟通、购买意向摸底 具体时间 根据实际完成结果确定； 2011-4-12至2011-4-20 产品调整 2011-4-20至2011-4-22 项目定位、案名确定 2011-4-20至2011-4-25 营销中心广告包装完成 2011-4-20至2011-4-28 销售培训 2011-4-28 上门客户预约启动 2011-4-22至2011-4-28 工地围墙包装完成 谢 谢！ 先驰投资 [景观湖公寓] 湘潭九华项目营销定位探讨方案 谨呈：湘潭市明财房地产开发有限公司 市场研究 项目分析 项目运作思路探讨 目录 近期工作安排 项目不确定性因素探讨 第一部分：市场研究 PART 1 湘潭，长株潭一体化