珠海商业市场整体调研报告1308.ppt

报告完毕 感谢各位的聆听 谨请指正 Thanks （3）国美电器 香州商城店（老香洲凤凰路香洲商城一、二、三层） 中珠店（拱北粤华路中珠大厦一、二楼） 明珠店（前山区明珠商业广场） 吉大店（吉大景山路号珠海百货广场4楼） 粤海店（拱北粤海中路1023号1-2楼） （4）泰峰电器 总 店（前山明珠南路泰锋大厦一、二层）30000平米 香洲店（人民东路307号）10000平米 吉大店（吉大国贸海天城二、三楼）5000平米 拱北店（拱北粤华路152号）6000平米 世邦店（前山路78号世帮一号厅）5000平米 斗门店（斗门井岸中兴中路步行街海滨商业广场一、二层）5000平米 10、珠海主要零售商业项目的一般租金和售价规律 分析：投资者最看重位置和人流量，项目周边人流量大是很大的优势。 （1）投资置业考虑因素（以首选项为统计依据） （2）购买、租赁商场物业考虑因素 分析：商场定位是否明确足以影响租赁者的决策和经营。品牌百货，大型超市的入驻同样可以起到“头羊”效应。 （3）决定购买、租赁区域因素 分析：拱北是首选，前山也具有很大吸引力 分析：投资者绝大多数不考虑二层及以上铺位 （4）决定购买、租赁楼层因素 （5）珠海主城区商铺租售情况分析 （6）珠海主要商业物业一般租售规律 一、临街商铺销售向好 　　临街商铺销售和租赁价格并不受其商铺的影响，而且售和租赁进度远远好于非临街的商铺 。 二、底层商铺租售两旺 底层商铺的销售和租赁速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、 三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空置，甚至有滞销的情况。 三、商铺的价格是层层递减 　　粗略统计二层商铺销售和租赁价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层价格的60%。 11、珠海主要餐饮休闲娱乐项目在城市中的区位及地段 餐饮休闲娱乐类项目分布相对集中。拱北有莲花万景城、水湾酒吧街；吉大有日东商业广场、洲仔美食街；新香洲有体育中心酒吧KTV、怡华路食街和五洲花城食街等。 主要集中在拱北、吉大、新香洲三个地方的小区域内。 主要以社区为依托，临街底铺为主。 可开发的潜力区域为老香洲和南湾。 12、珠海主要餐饮休闲娱乐项目的商业及品牌资源 餐饮类 休闲娱乐类 众多国际知名快餐连锁店的入驻证明了他们对珠海市场的认可 缺少大型美食城、娱乐城、电玩城。 （1）要引进KFC、麦当劳等国际知名快餐进驻，租金一般比同位置商铺少20%—40%，且租赁年限基本在10年以上。 （2）一般而言，餐饮休闲娱乐经营者的利润相对较高，商铺租金及售价水平也比同区域一般业态高。 （3）珠海主要餐饮休闲娱乐项目租赁及销售情况普遍较好，极少出现空置情况，在调研过程中仅发现洲仔美食街有一间商铺出租，租金约55元/平米/月，按年4%递增。 13、珠海主要餐饮休闲娱乐项目的租售价格规律 随着国际国内知名商业企业和商业管理公司相继入驻珠海商业市场，正在更改着珠海旧有的商业格局，不断的提升珠海商业发展规模和模式，推高所在物业及周边区域整体商业价值。 珠海市商业发展一贯受制于城市综合发展的相对滞后、城市功能规划欠缺科学性以及港澳地区分散本地高端消费力等问题，商业水平处于现代商业发展的起步阶段。但正因为珠海目前商业市场的现状、巨大投资潜力以及升值空间，使得沃尔玛、乐购、易初莲花等一大批知名连锁企业也有进入珠海市场的强烈意向。一旦更多的国际商业巨头云集珠海，势必将大幅提升珠海目前的商业地产格局，提高整个城市的商业运作和管理水平，商业地产洗牌也将为时不远。 关键词： 珠海整体商业市场面临升级，未来发展机遇与挑战并存。 商圈分布 较为分散 整体水平 有待提高 零售商业 尚需升级 餐饮娱乐 相对较好 商业重心 逐步西移 未来发展 空间巨大 珠海商业市场整体调研 城市宏观环境调研（社会经济状况） 城市中观环境调研（房地产市场状况） 城市微观环境调研（商业及会所状况） 综合概况 发展规划 经济状况 人口结构 收入消费 整体状况 开发销售 营销水平 热点区域 商圈分布 零售商业 休闲娱乐 典型会所 会所一般是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 （1）会所的内涵 1、珠海典型会所项目的分布情况 （2）典型会所分布情况 珠海典型会所项目基本呈线性分布，主要集中在港湾大道及情侣路沿线区域，密集分布了几十个高