第5章__项目可行性研究及市场调查.ppt

缺点：不易获得对方的合作，不能询问较为复杂的问题。 优点：可在短时间内调查较多样本，成本较低。 含义：由调查人员根据抽样规定或样本范围，通过电话询问对方意见。 2.电话调查 直接访问法 缺点：有时回收率低；有时被调查人员不配合，影响调查人员的工作情绪。 优点：调查成本低；能在短时间内使被调查者了解调查意图；节省了被调查者思考的时间；加强了调查工作的计划性和条理性。 含义：通过设计调查问卷将调查意图清晰展现给被调查者的调查方式，是一种应用较广泛的直接调查方式。 3. 问卷调查 直接访问法 直接观察法的特点是，被调查者并未察觉时，调查工作已完成。因为这种调查方法是调查人员在调查现场，从旁观察其行动的一种调查方法。 直接观察法按具体访问方式的不同分为： (1)交通量观察 (2)售房量观察 (3)商场观察 直接观察法 方法：调查人员亲临现场或用仪器记录该街道在某一定时间内所通行车辆及行人数量、种类及方向。 1.交通量观察 方法：房地产开发企业调查人员可作为普通消费者，到各楼盘发售现场，观察各房型的销售进度等。 2.售房量观察 方法：调查人员在商场观察产品品牌、种类、式样、颜色及商品销售进度等相关信息。 3.商场观察 直接观察法 可行性研究中往往需要对产品的寿命周期、销售量和投入物、产出物的市场价格、未来各种市场行情发生的概率等进行预测。市场预测是在市场调查的基础上，通过对市场资料的分析研究，运用科学的方法和手段推测市场未来的前景。市场预测的方法有很多种，一般与概率统计相联系。简单介绍以下方法： 市场预测方法 因果分析法 多项式曲线 时间序列分析法 指数平滑法 趋势曲线拟合法 市 场 预 测 方 法 专家判断法 简单指数曲线 季节因素分析解法 个人判断法 专家会议法 马尔克夫链法 投入产出分析法 修正指数曲线 双指数曲线 威布尔分布函数曲线 龚泊资曲线 逻辑曲线 德尔菲法 移动平均法 回归分析法 市场预测方法 德尔菲法是在专家个人判断法和专家会议法基础上发展起来的一种专家调查法，它以不记名方式多轮征询专家意见，最终得出预测结果的一种集体经验判断法。德尔菲法主要特点是匿名性、反馈性和收敛性。德尔菲法简便易行，用途广泛，对某些长期的、复杂的社会、经济、技术问题的预测，对某些无先例事件和突发事件的预测等，数学模型往往无能为力，只能使用德尔菲这类专家预测方法。 德尔菲法(Delphi) 移动平均法是用分段逐点推移的平均方法对时间序列数据进行处理，找出预测对象的历史变动规律，据此建立预测模型的一种时间序列预测方法。 1．一次移动平均值的计算 设实际的预测对象时间序列数据为 ， 一次移动平均值的计算公式为： 式中Mt[1]为第t周期的一次移动平均值；n为计算移动平均值所取的数据个数。 移动平均法 采取移动平均法作预测，关键在于选取用来求平均数的时期数n。 n小 表明对近期观测值在预测中的作用越为重视，预测值对数据变化的反映速度也越快，但预测的修匀程度较低。 n大 预测值的修匀程度越高，但对数据变化的反映程度较慢。 移动平均法优点：简单易行，容易掌握。 缺点：值的选取没有统一的规则。 通常3n20 移动平均法 2．二次移动平均值的计算 二次移动平均值要在一次移动平均值序列的基础上进行，计算公式为： 移动平均法 式中Mt[2]为第t周期的二次移动平均值。 3．利用移动平均值序列预测 移动平均法 回归分析预测法，是根据预测变量(因变量)与相关因素(自变量)之间存在的因果关系，借助数理统计中的回归分析原理，确定因果关系，建立回归模型并进行预测的一种定量预测方法。 回归分析分为一元回归模型和多元回归模型，下面简单介绍一元线性回归模型预测的过程。 回归分析法 式中：y为因变量，即拟进行预测的变量； x为自变量，即引起因变量y变化的变量；a、b为回归系数，即表示x与y之间关系的系数。 1．建立一元线性回归方程 一元线性回归方程如下： 回归分析法 2．用最小二乘法拟合回归曲线 利用普通最小二乘法对回归系数a、b进行估计，即： 式中：n为样本数目，一般最好大于20。 回归分析法 3．计算相关系数r,进行相关检验 r的计算公式为： 4．求置信区间 由于回归方程中自变量x与因变量y之间的关系并不是确定的，对于任意的x0，我们无法确切地知道相应的y0，只能通过求置信区间判定在给予概率下y0实际的取值范围。当置信度为95%时，y0的置信区间近似为 这意味着y0的实际值发生在 区间的概率为95%。当置信度为99%时， 的置信区间近似为 。