2011年房地产形势分析(阅读).ppt

08Q4 10Q2 10Q1 09Q4 10年： 适度宽松的货币 政策 CPI3%，GDP增速8% 高增长、低通胀（最优） CPI3%，GDP增速8% 低增长、低通胀（危险） 09Q1 09Q2 09年： 宽松的货币政策 CPI3%，GDP增速8% 08年： 高增长、高通胀（过热） 08Q1 从紧的货币政策 08Q2 2010年GDP增速10.3%， 2011年1月份CPI达4.9% 08Q3 11年： 10Q4 稳健的货币政策 10Q3 CPI3%，GDP增速8% 低增长、高通胀（滞涨） CPI% 5 6 7 9 10 11 12 13 8% 中国经济的“3〃8线”：08年以来货币政策是决定中国经济周期的 核心力量 中国经济周期变化 10 8 6 4 3% 2 0 -2 -4 GDP% 数据来源：国家统计局 0 35 30 25 20 15 10 5 40 -40 60 40 20 0 -20 80 99.2 00.2 01.2 02.2 03.2 04.2 05.2 06.2 07.2 08.2 09.2 10.2 商品房销售面积累计同比 M1同比 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 10000 2000 1500 1000 500 0 2500 07.2 07.10 08.8 09.6 10.4 居民中长期消费性贷款（亿元） 商品住宅销售面积（万平米） 决定楼市未来量价走势的根本在于政府对流动性的管理 数据来源：国家统计局、中国人民银行 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 05.7 06.1 06.7 07.1 07.7 08.1 08.7 09.1 09.7 10.1 M1同比 七十个大中城市房屋价格同比 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 M2 住宅总市值 M1领先于商品房销售价格同比 M1与商品房销售面积同比保持同步 M2与住宅总市值持平 居民中长期消费性贷款与销售面积同步 央行对部 分中小银 行实施差 别准备金 率 回收流劢性 公司 名称 瑞安房 地产 华南城 日期 12月16 日 1月4日 融资 方式 债券融 资 优先票 据 融资金额 30亿元 2.5亿美元 利率 6.875% （3年期） 13.5% （6年期） 中骏臵 业 恒大地 产 合生创 展 复地地 产 1月7日 1月14日 1月17日 1月12日 债券融 资 债券融 资 优先票 据 信托基 金 20亿元 92.5亿元 3亿美元 4000万美 元 10.5% （5年期） 7.5% （3年期） 9.25% （5年期） 11.75% （6年期） — 回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，中小开发商或受到限制 近期部分开发商融资情况 ?预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于 银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质 客户。在此情况下，中小房地产企业将会比大 型房地产企业融资更加艰难。 数据来源：世联数据平台，各开发商公告 限贷限贩 紧资金 政府的杀手锏在于“紧资金”，进而加速促销回款，开发商应当顺 应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备 调控的方向不路线 收土地 加速开发，加速 资金紧张程度 保障房 分流部分有效需 求，减少回款 通过信贷、税收和行政手段暂时抑制有效需求，减少成交 当房价下降时，买涨丌买跌的心理作用将发挥叠加效用 ? ? ? ? 回收流劢性 减少开収贷 控制外资流入和信托 加息提升其融资成本 1-06 7-05 9-05 3-06 5-06 7-06 9-06 1-07 3-07 5-07 7-07 9-07 1-08 3-08 5-08 7-08 9-08 1-09 3-09 5-09 7-09 9-09