苏州房地产市场调研报告.ppt

◆点评： 2008年度工业园区住宅类房源成交均价整体呈现出逐步下降的态势，全年单价整体下降1862.46元/㎡。 全年整体呈现下降趋势，其中波动较大节点出现在3-4月及8月。其中3-4月成交均价下降十分明显，主要受到乡镇低价楼盘放量成交冲击，拉低整体均价。随后从5月开始，价格一路走低。到了8月份，受中海国际社区大盘大幅低价上市，成交均价跌至7445.67元/㎡，达到全年最低。阶段调整以后，价格再度持续下行，大环境的不利加上区域竞争十分激烈导致整体价格全年持续走低，市场开始自发挤出泡沫。 ⑤价格分析 ⑥主要在售项目列表 2008年苏州整体楼市低迷，区域商品房发展大幅减缓，截至11月底累计成交商品房（住宅类）4552套，面积63.67万㎡，分别较去年同期下降64.4%和61.5%。 5.2吴中区发展分析 ①区域概述 ◆点评：吴中区08年到11月底，累计供应量为130.58万㎡，累计成交68.54万㎡，供求比为1：0.52，供大于求现象较为明显。 从月份来看，08年除2月份供小于求以外，其他月份供应均大于需求，并呈现稳步提升之势，而近两个月以来，受经济环境下滑和政策调整影响，市场供求波动较大，呈现 “V”字造型。 ②供求分析 ◆点评：吴中区08年到11月底，累计供应量为130.58万㎡，月均供应11.87万㎡，其中主要集中在1月、11月份，而2月份受冰雪和假期影响，供应大幅减少，其他各月供应较为平均，但其中5月、7月、9月受房交会[5.70]影响，供应略有增加。 ③供应分析 ◆点评：08年1-11月，累计成交68.54万㎡，月均成交6.23万㎡，主要集中在1月、7月、11月，其他各月成交较为平均在5-7万之间。 ④成交分析 ◆点评：08年吴中房价走势来看，基本分为三个阶段：08年一季度中期到二季度中期，在别墅物业成交的带领下，成交均价快速上升；从二季度末到三季度开始，随着普通公寓成为成交主体，成交均价随之回落；进入三季度市场不确定因素增加，成交价格波动较大，区域内部有较大体量别墅类物业的支撑，虽较07年高位有所降低，但整体成交价格基本保持也7000元/㎡左右。但随着普通公寓市场供应的不断放量，区域竞争加剧，预计09年价格将有较大回落。 ⑤价格分析 ⑥主要在售项目列表 2008年受全球金融危机的影响及2007年9.27新政的影响，房产市场整体处于低迷状态，随着相城区城市建设的进一步完善和基础设施的进一步齐全，相城区似乎受大环境影响较小。相城区房产08年整体表现使其成为苏州房产市场较为关注的一大亮点。 1-11月相城区商品住宅共成交5022套住宅房，成交面积为55.69万㎡,成交均价为5778.42元/㎡；由于受大市环境的影响，区域国土资源局放缓了土地的供应量，开发商拿地也非常的慎重，最终导致区域1-11月土地成交量为8.02万㎡（不包括工业用地）。 5.3相城区发展分析 ①区域概述 ◆点评：相城区1-11月商品类住宅供应面积为122.61万㎡，供应套数为9183套；商品房成交面积为55.69万㎡，成交套数为5022。相城区住宅类累计供求比为1：0.46，供求严重失调，供大于求之势非常明显，市场面临较大的去化压力和竞争压力。 综观全年：受07年宏观调控的影响及美国次贷危机引起的全球性金融危机的综合影响下，08年房地产市场呈现低迷之势，相城区区域市场也不例外，1-11月各月供应量相对较大，而成交量均低于供应量，整体供大于求之势非常的明显。 ②供求分析 ◆点评：08年1-11月商品住宅供应面积为122.61万㎡，其走势呈倒“V”走势，其中顶点出现于08年7月、8月，主要由于传统的房产销售旺季“金九银十”的到来，开发商为了在旺季的大量去化做房源储备。 ③供应分析 ◆点评：相城区1-11月商品住宅类成交走势在1-5月呈上升趋势，在6-10月呈下降趋势。1-11月中成交集中于5月、6月、7月三个月，主要由于华城国际、康桥丽都等新项目，受到了市场的欢迎，导致这个三个月成交量大增，而传统意义上的“金九银十”房产销售旺季表现一般，成交量并未如预期那样放量。 ④成交分析 ◆点评：2008年度相城区住宅类成交均价整体呈现波浪式下跌趋势，波动范围从5542.42元/㎡到6711.76 元/