荣昌房地产市场调研简报.ppt

典型楼盘·寰宇世家 建面约110平米，2变3 其他产品亮点： 6米挑高入户大堂 刷卡电梯、指纹密码锁 一卡通智能管理 铝合金门窗、LOW-E中空玻璃 典型楼盘·寰宇世家 销售情况： 目前高层已经推出6栋，均价约4100元/㎡。由于项目品质不错、产品有亮点、现场包装到位，在当地的口碑非常好。 客户来源： 客户来源广泛，包括周边乡镇、老城、周边县市（如隆昌）。 蓄客方式： 老城设立外展点、周边乡镇巡展。 典型楼盘·寰宇世家 现场包装 典型楼盘·寰宇世家 现场包装 典型楼盘·东邦城市广场 建筑面积：约40万方 容 积 率：2.5 物业形态：高层+洋房 商业规划：9万方，含百货、超市、餐饮街、大型卖场、影院。 典型楼盘·东邦城市广场 建面约50平米，1房 东邦城市广场是荣昌市场上少有的设计纯一房户型的楼盘，但销售结果显示一房的去化最慢，说明在荣昌市场，一房功能的产品需求还很小。 典型楼盘·东邦城市广场 销售情况： 目前C组团在售，其中高层仅剩1栋，均价约4100元/㎡。 除了大型商业以招租为主外，北侧（富安北路）、西侧（棠香北街）的商业设计为一层临街小门面进行分零发售，层高5.1米—5.4米，售价约1.6万元/ ㎡—1.8万元/ ㎡，目前不少门面已经陆续开店经营。 客户来源： 以周边乡镇的客户为主。 蓄客方式： 前期设立外展点，也做过巡展。 典型楼盘·东邦城市广场 市场小结—— 整体开发和营销水平：逐步向主城区看齐 从当前情况来看，荣昌的整体开发水平已经较高，一是物业形态组合丰富，不少项目是洋房高层组合开发；二是建筑风情各异，异域风情盛行；三是注意产品附加值的提升，大部分楼盘在户型设计中都有不同程度的赠送与可变，或者通过公共部分的精装、智能化的配置、高端物业管理等提升卖点。 此外各楼盘在营销中都有较大手笔的投入，一是注重现场情景包装；二是积极拓展蓄客渠道，派单、巡展、外展等手段广泛应用；三是加强活动营销，营造现场氛围、促进销售。 板块之争：北部新区领舞市场 目前荣昌房市的放量主要集中在北部和西部两大板块，但随着行政中心的北移、区域各种配套的不断成熟完善，荣昌向北的趋势不可逆转，北部新区聚集了包括金科、同景、东邦等品牌房企，而且在楼盘的销售价格上也超过了西部宜居区。 后市竞争：竞争加剧在所难免 根据荣昌统计局的数据显示，2011年全年荣昌商品房销售面积约123.63万平米，今年1-10月销售面积92.81万平米，预计今年全年的销售量与去年基本持平或略微下降。 而单就目前面市的项目进行初步统计，明年荣昌整个市场的放量预计将超过200万方，竞争加剧在所难免。 销售效果：刚需当道，赠送为王，周边乡镇客户占据半壁江山 从市场的实际销售情况来看，“中小户型的总价、大中户型的使用功能”的刚需型、大赠送、可变强的产品，成为绝对的热销主角，尤其是90—100㎡左右的三房功能户型、60—75㎡左右的二房功能户型，去化速度相当不错。 而从各个楼盘的成交情况来看，客户多来自周边乡镇户与老城，周边乡镇客户成为荣昌房地产市场的购买主力之一。 对目标地块的初步思考—— 相片中正在施工的区域属于荣峰河滨河路，远处的高层是东邦城市广场。 地块内部现状 对目标地块的初步思考—— 硬件：地块优势突出，具备较强的操作空间 如果目标地块与本案中所标注的位置相符，那么我们认为该地块仍然具备较强的操作空间。尽管市场竞争激烈，但是地块的地段优势明显——位于北部新区，紧邻新行政中心、奥林匹克广场、东邦商业集群，拥有荣峰河的滨河资源，与成渝高速入口、成渝高铁荣昌站不足十分钟步程。 软件：面对激烈的市场竞争，必须精炼内功 一是户型定位要准（建议做刚需型的中小户型，做1变2、2、2变3户型，面积控制在60—100平米左右），二是卖点和附加值要做足（如院馆赠送、底层架空、优质物管、公共空间精装等）。 营销：重视现场包装、渠道和活动 作为6万方的小体量楼盘，在广告上不可能投入太多，那么就要重视渠道的挖掘、现场形象的包装以及活动氛围的营造，结合极具性价比的价格策略，一举赢得市场！ END 谢谢！ 荣昌房地产市场调研简报 2012年12月9日 PART1 城市解读 荣昌现状·区位 荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里，东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。 关键词： 重庆西大门 重庆一小时经济圈之内 成渝经济圈之中 荣昌现状·人口 荣昌县辖15个镇、6个街道、209个行政村、41个社区。 2011年末全县户籍人口83.52万人 ，常住人口66.69万人，其中城镇人口28.48万