重庆高层物业产品创新及趋势研究.doc

重庆高层物业产品创新及趋势研究 旭日地产研究 2005年秋季房交会于10月23日结束，此次房交会参展楼盘210个，全新亮相的楼盘有26个之多。 据统计，此次秋交会有130个普通高层项目，占总项目数的6成多。部分在去年以花园洋房、别墅为主流产品的开发商，除完成相应后续产品外，新推楼盘方向转为高层。龙湖的观山水、紫都城都是高层；金科的廊桥水岸和观天下也都是高层……从主城六区到渝北两路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小规模高层住宅放量。 据统计预测，2005年下半年重庆高层的放量将会在500万平方米以上。从总体看来，重庆明年高层大量增加，价格稳中有升。受土地供应和价格影响，高层是城市住宅的主流，预计明年还是会以高层为主，龙湖、金科、复地、融侨等一线开发商都推出了大量的高层。 一、高层物业总概 物业类型供应概述： 从房交会展出的高层以及现在的发展趋势看来，高层物业的发展将是城市建设的主流。亮相高层项目130个，占参展楼盘数目的62％；展出的写字楼项目3个；别墅及花园洋房项目52个。高层占决大多数。 预计明年的高层物业放量将继续升温，将达到1000万平方米以上。 经济技术指标： 传统意义上的高层建筑通常都是高密度、高容积率，作出的园林景观通常给人压迫感。然而，高层低密度的龙湖·水晶郦城却令人们找到了开阔大气的感觉；一般说来，高层的容积率都比较大，但是复地·上城的容积率却只有1.9，建筑密度仅为10.31％，高层做得这样“豪迈”实属不易。生活品质的提高，开发商的绿化率大都控制在30％以上。高层物业有“一低一中一高”的趋势：即低密度、中容积率、高绿化率。 楼盘名称 容积率 绿化率 建筑密度 融侨半岛·云满庭 4.09 36% 15% 复地·上城 1.9 52% 10% 阳光100国际新城 2.51 35% 29% 产品： 在新推楼盘中，逐渐向中小户型发展的趋势日益显现，面积也相应减小，紧凑型住宅前途看好。本次房交会的实际交易数据：70～110平米范围内的住房最受欢迎，平均90平米的住房需求达到70%以上。? 25-80 未定 澳洲风情 爱家丽都 两房、三房 70-180 未定 意大利风格 “长安丽都”的产品突破原来的高层观念，增强了居住的舒适性。小区采取围合式结构，引进新加坡园林景观，做到与城市的既有资源协调配合。“怡景天域”大板江景豪宅等项目的出现，也充分说明了高层在观念上的又一突破。高层的项目定位将不仅仅只是针对中低端客户，高层物业高端化定位趋势显著。 区域分布： 从统计到的数据看，高层的分布区域以江北、南岸和北部新区占前三位。仅南坪、观音桥等都市中心云集了近百万平方米的高层，城市中心高层住宅的集群效应显现。其他区域的高层也不少，高新区、沙坪坝区、渝中区的高层放量也非常大。同时从本次房交会出也可看出，高层建筑有向郊区发展的趋势。 建筑外观： 高层建筑受其自身特点限制，，以其挺拔、疏朗的建筑形态在外观上重塑了高层电梯公寓的美感香港城采用非常冷峻的灰黑色，体现其“天空之城”的超前与现代。 本土三大品牌房商，在今年不约而同地走了高层路线。在房交会上首次露脸的渝中名郡、春风·城市心筑、爱加丽都、中华新城等新项目都唱着高层的“主打歌”。随着众多开发商纷纷涉足开发高层住宅楼盘，重庆楼市的新高层时代呼啸而来。与传统意义上的高层相比，新高层作为我市目前的建筑节能示范住宅小区，米兰天空在墙体中采用了保温隔热技术，同时运用塑钢双层玻璃。据介绍，这些建筑节能技术能够使能源利用率提高％。而同创奥韵是西南地区第一家国家健康住宅示范小区，围绕着节能和健康住宅的舒适性，该项目也在建筑新技术和新材料的运用上做了一些尝试，在重庆首家同时采用了中空玻璃、外墙保温隔热和浮筑楼盘隔声技术。 区位 区域 体量（万方） 容积率 绿化率 户型 面积ｍ2 空间形式 价格 形式 雪梨澳乡 副中心 沙坪坝区 9 7 30％ 一房、两房、三房 25-80 平层、跃层 未定 板式 东和春天E/F组团 近郊区 渝北区 30 2.31 40％ 76-128 3400 龙湖紫都城 近郊区 渝北区 39 2.52 50％ 三房、四房 98-127 平层 3800 点式 尚源印象 近郊区 渝北区 10.5 1.82 未定 典雅麒龙山水 近郊区 巴南区 11 1.69 38% 三房 111 错层 2580 爱家丽都 近郊区 渝北区 50 1.95 50％ 两房、三房 78-180 平层、跃层 未定 东海长洲 副中心 南岸区 45 5.52 30% 2980 长安丽都 副中心 江北区 27.6 3.2 33% 两房、三房 80-140 3400 板式点式结合 金地天泰广场 副中