辽宁海城-燕莎中心产品定位及营销建议报告0521.ppt

产品定位 商业与公寓 商业：城市化中高端商业为本案跳出本地圈层所必须。 公寓：专业运营团队，星级酒店式服务与管理的酒店式公寓是目前一线城市的主流，更是急速发展中三四线城市亟需的产品，同时好的公寓配套能为整体项目增彩，提升项目价值。 策略建议——产权式商铺本地稀缺 由于海城目前产权式商业稀少，本案直接竞争对手龙水金帝更将此作为自身主要竞争优势，推出30㎡左右的产权式商铺，另外为购铺者提供3年包租24%的经营保障。所以本案要想脱颖而出，不但要在业态规划上敢为人先、引领区域头筹，更要在后期的租售上结合本地状况，合理制定策略。 业态分布及租售模式调整建议 所在层 整层面积 规划用途 9F 3500㎡ 小商铺 8F 4300㎡ 小商铺 7F 9400㎡ 餐饮 6F 10200㎡ 电影院+数码游戏 5F 11200㎡ 家居（小商品） 4F 12400㎡ 百货+品牌店 3F 12500㎡ 百货+品牌店 2F 12000㎡ 百货+品牌店 1F 11870.60㎡ 百货+品牌店 B1 14000㎡ 商超+折扣店 B2 　 停车位 所在层 整层面积 规划用途 销售建议 9F 3500㎡ 空中会所 ①自持②低租金出租③建议成立“燕莎汇”，辅以精神文化支撑 8F 4300㎡ SPA 7F 9400㎡ 　 可带租约销售 6F 10200㎡ 电影院+数码游戏 自持 5F 11200㎡ 家居、小商品等 ①散售，快速回笼资金②精品商铺③统一业态④高单价⑤低总价 4F 12400㎡ 3F 12500㎡ 百货+品牌店 ①知名品牌，定向招商②定制式商业③带租约销售 2F 12000㎡ 百货+品牌店 1F 11870.60㎡ 品牌店 B1 14000㎡ 8000㎡商超+6000㎡停车位 　自持 B2 　 停车位 自持　 第五部分 销售策略 租售建议→统一经营，合理规划 租赁：引进知名商超、家电卖场，电影院等大面积主力店长期租赁，主力店对建筑有整体性要求，一般建筑体量较大，采取租赁形式。 销售：剩余面积的商铺采取销售形势，出售产权，但收回其经营权，选定一家专业的管理公司进行统一招商统一经营。所有权，经营权，管理权三权分离，既可通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。 商户分割 自持：地下一层作为超市招商， 6层开立知名家电卖场，电影院， 8-9层空中私家会所 销售：1-3层定制商业，带租约销售， 4-5层销售产权式商铺 7层餐饮部分可带租约销售 销售模式→先招商，后销售 招商：主力店先行，非主力店随后。先确定主力店，随后引进其他非主力店及品牌连锁店，利用龙头效应推动非主力店跟进。 销售：以知名品牌的进驻带动销售，保障投资回报，吸引投资者，提高销售速度。 预祝项目圆满成功 2012-06 辽宁鞍山-海城燕莎商业中心产品定位及营销建议报告 2012-06 目 录 第一部分 区域经济与城市发展 第二部分 市场研究 第三部分 项目分析 第四部分 项目定位 第五部分 销售策略 第一部分 区域经济与城市发展 城市概况 海城位于辽宁省南部，辽河下游之左岸，辽东半岛之北端。北靠钢都鞍山和省会沈阳，南邻港口城市营口、大连，东接煤铁之城本溪及边境城市丹东，西与油田新城盘锦隔河相望。东西长80公里，南北宽44公里。海城全境面积为2732平方公里，总人口120万人，市区人口40万，全市辖5个管理区、2个开发区、20个镇。 海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水果、畜牧业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。同时，海城有世界镁都，滑石之乡的美誉。 海城整体规划良好，经济发展遥遥领先，历年全国百强县 由上述数据可见，海城市的经济发展十分迅速，为本项目的顺利运营奠定了坚实基础。 同时，本项目的开发将为海城市的经济发展注入新的活力，也会进一步刺激海城市的经济发展，继而促进本市房地产市场的发展，最终达到互利共赢的局面。 2011年海城经济社会发展指标 全市生产总值 759亿元 ↑18% 地区财政收入 84.2亿元 ↑10% 固定资产投资 463亿元 ↑21.7% 社会消费品零售总额 172亿元 ↑20% 城镇居民人均可支配收入 16254万元 ↑24% 农村居民人均可支配收入 11334万元 ↑15% 海城借势周边，交通发达，为省内主要城市间必经之路 海城市交通四通八达，境内铁路、公路网络交错。哈大铁路客运专线，盘海营客运专线交汇在新海城站，长大铁路纵贯南北，沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西，海城火车站位属沈阳铁路局沈阳铁路分局管辖，现为二等站。 海城市公路交通发达，沈大高速公路、盘海营高速公路、丹海高速公路、哈大公路202 国道穿境而过。 路