选址规范.ppt

选址市场调查 项目调查 内容 方法手段 可供参与的资料 选址环境调查 周边状况、环境的把 握，如位置、地形、 交通状况、基础设施、 未来发展等 现场实地调查（实地 步行）；参照地图、 航空照片等有关城市 规划、住宅规划等的 调查 地图（1:25000， 1:500000);航空地 图；城市规划设计图 商业环境调查 a.商业概况 b.零售业状况 零售额、面积、业种 的把握；人口、收入 水准、职业等的把握； 有关零售业的地区性 状况的把握；中心性、 吸引性、外延发展等 商业街的特点、大型 店状况等 地区别的各种指数的 测定、商业经营者发 展潜力等各种指数的 测定 商业统计资料；税务 统计资料；市、乡、 镇统计资料；各地区 的商业发展报告；消 费动向报告等 市场调查 把握商业规模、范围 以及商业容量的测定 消费支出调查，运用 类推法及各种数学方 法使商圈明确化 家庭消费指标统计资 料、现有店的各种数 据资料 竞争店调查 对竞争店、互补店营 业力的把握 调查营业面积、营业 额、车位、商品配置、 最大客流容纳能力等 商业统计年鉴、各种 统计年鉴、报纸、杂 志、有价证券报告书 等 1、商圈调研-固定人口 固定人口总户数： 户；固定人口总数： 人 户数 主出入口 人员构成消费能力购房价格 ?表格使用说明： ? a.户数是指居住在店址周围500M-1500M内的住宅户数。 ? b.无论是商业区、商住区，还是住宅区，只要附近有居民楼，都属统计范围; ? c.人员构成：是指年龄构成（老人多、青年多）； ? d. “消费能力”是指这个社区在当地的消费水平（高、中、低） ? e. “备注”项指该小区一些明显的其他消费特性（常驻多、租户多）。 小区名称 备注 2、商圈调研-流动人口 人流（预选店址门口路过的人次）统计： 人/日 调查日期（星期）： 调查日期（星期） 1 调查人： 1 天气情况： 时间段 行人数量 本侧往返 对侧往返 合计： 小时 人 人 ^■按14小时合计： 人 人 时间段 行人数量 流动人口统计表格使用说明： 1、人流量指从门店的开业时间开始到门店营业结束期间经过门店的人流量。 2、本侧往返是指：在预选店址门口人行步道上路过的人流量；对侧往返是指在预选店址马路对面的人行步道的人 流量。 3、在统计路过人次时，当门前的道路比较宽（超过20米），或者道路中间存在栅栏时，只统计本侧往返的人流量。 4、每个时间段不少于30分钟，时间段使用：几点几分一几点几分，共计**分钟的格式。 5、时间段的选择应该涵盖：早晨（8:00-10: 00期间）、上午（10:00-12:00期间）、中午（12:00-15:00期间）、 下午（15:00-20:00期间）。 6、时间段应该涵盖预选店址的正常营业时间。 7、统计时间不少于2天，涵盖正常工作日、周末各1天。 3、商圈调研-竞争店 商圈内的竞争店调查: 药店或 诊所 地址 是否 医保 距离 Cm) 面积 Cm2) 商品种 类（SKU) 曰均营 业额 (元） 经营特色 店铺业价格形 态 象 注：在填写“经营特色”时，应说明店铺业态、价格形象，对比核心竞争对手，从中找出差异化经营突 破点，以便于各分部在新店开业之前制定相应的商品线、店铺业态和价格策略（要求详细、准确） 表格使用说明： 1.地址：竞争店的具体地址； 2. 距离：指预选店址距离竞争对手的距离； 3. 面积：竞争对手的大致营业面积 4. 店铺业态包含：现代药房（以药品及健康相关产品销售和服务为主要收入来源、无其他特殊销售和服 务功能的药房。）；医院合作店（与指定医院合作，主要根据医院处方提供药品销售和药学服务。）； 医院周边店（指城市内大中小型医院附近，距离病人进出医院主通道口 100米之内，且有医院就诊人 流流入的门店。）；药诊店（店内附带西医诊所的药店，具备简单诊疗和处方服务。）；中医馆店 (店内附带中医诊所的药店，具备中医诊断及开方功能。）。 5. 价格形象：拓展人员应该掌握门店常用药的价格（10种），用该价格和竞争对手的价格比对，若竞争 对手的价格，则其价格形象低。 4新店销售额预估方法 1)新店营业额=店前每日人流量x进店率（1%-5%) X成交率（50%- 85%) X平均客单 价（同店型） 2)新店营业额=商圈居民数量X人均（150-300) X预计可占市场份额. 3)新店营业额=拓展员预估额（30%) +拓展负责人预估额（30%) +营运负责人预测额 (40%) 注：以方法可以相结合，相互加权。 4、药店新店销售额的各种预庐方法 1)日销售额预估 ①主商圈固定人口销售额预估法 公式： 方法 日销售额=主商圈固定人口数X人均日销费额（150-30