远洋巴南国际高尔夫项目市场调查及初步定位(20101201(.ppt

项目定位说明： 定位出发点： 充分提升远洋地产在重庆的品牌知名度和美誉度； 最大化挖掘和利用高尔夫、温泉资源对住宅品质的支撑； 差异化的客群定位以及需求为出发点。 本次没有将项目回款计划、销售周期作为对产品线限定的条件。 要点说明： 出于以上原因，我们界定的产品线的初步测算中，估价1000万以上高档别墅超过（2012年价格）251套，高于09年以来重庆市1000万以上住宅销售19套的规模，针对是否会出现去化风险过高的状况， 克而瑞在综合了需求调研、未来价格走势以及竞争态势等原因后认为： 在市场走势无法控制的情况下，未来入市的价格和总价不应成为制约当前产品定位的原因，其并非当前考虑的主要因素。 项目产品定位，是在充分发挥项目自身优势，并通过细分市场和差异化竞争的前提下来确定的，开发过程中也可通过推盘节奏的调整、产品线的局部优化来达到弱化市场风险的目的。 备注： 1、沿高尔夫、南山的板块，考虑到了租用部分林地作为别墅项目花园用地。因而出现了容积率较高的状况。 2、未充分考虑局部落差和地质环境特征。仅作为参考。 户型配比初步测算 地块 类型 资源特征 主力区间（㎡） 套数预计 建面(万㎡) 容积率 占地(万㎡) A 河滨独栋、类独栋（二级） 一线临河景观 300—400 7 0.26 0.40 0.65 叠拼 坡地，可观河 150—200 82 1.32 1.00 1.32 B 商业 —— 　 0 2.61 0.80 3.27 C 二级独栋（类独栋） 可直观高尔夫 300—400 36 1.20 0.40 3.00 叠拼 坡地，非直观高尔夫 150—200 310 5.00 1.00 5.00 小高层 临道路，可观高尔夫 80—120 1600 17.99 2.00 8.99 D 定制独栋 俯瞰高尔夫，私密性强 600—800 30 1.90 0.45 4.23 一级景观类独栋 靠山，可看高尔夫 400—550 120 5.50 0.55 10.00 E （日月公司） 企业独栋会所 三面高尔夫景观 2000—2500 1 0.24 0.40 0.60 一级景观独栋 俯瞰高尔夫 500-600 16 0.72 0.45 1.60 一级独栋及合院 靠山、可看高尔夫 450—550 82 3.30 0.55 5.99 F 企业独栋会所 球场中心高尔夫环绕 2000—2500 2 0.51 0.52 0.98 合计 　 　 2286 40.55 0.00 45.64 东 F 北 南 西 B D E A C 物业 面积（㎡） 二级独栋（类独栋） 300—400 叠拼 150—200 物业 面积（㎡） 二级独栋（类独栋） 300—400 叠拼 150—200 小高层 80-120 物业 面积（㎡） 企业会所 2000-2500 一级景观独栋 500-600 一级独栋及合院 400-550 物业 面积（㎡） 定制独栋 600-800 一级景观类独栋 400-550 物业 面积（㎡） 企业会所 2000-2500 户型配比 物业类型 面积区间（㎡） 套数合计 套数配比 建面合计（㎡） 建面配比（%） 企业会所独栋 2000—2500 3 0.1% 7498 2% 定制独栋 600—800 30 1.3% 19049 5% 一级景观独栋 400—600 218 9.5% 95155 25% 二级独栋（类独栋） 300—400 43 1.9% 14600 4% 叠拼 150—200 392 17.1% 63231 17% 小高层 80—120 1600 70.0% 179858 47% 合计 　 2286 100.0% 379391.4 100% 去化周期 物业类型 面积区间（㎡） 套数合计 月均去化速度 去化周期(月) 企业会所独栋 2000—2500 3 —— —— 定制独栋 600—800 30 3 10 一级景观独栋 400—600 218 10 22 二级独栋（类独栋） 300—400 43 15 3 叠拼 150—200 392 22 18 小高层 80—120 1600 65 25 合计 　 2286 　 　 参照市场上典型项目成交状况来看： 小高层类产品去化周期最长，约25个月。 其次为一线景观独栋，去化周期为22个月。 从项目施工进度来看，在合理安排推盘节奏的情况下，可以实现在30个月左右完全去化。 说明：别墅类价格08到2010年年均增幅为26%，考虑到价格增长和本项目入市时机的影响。本项目别墅的去化速度，主要参考了当前市场上总价500万以上别墅的去化速度。 户型配比 物业