重新设计城市--万科盐田壹海城营销报告(中原)2012-232页.ppt

盐田商业市场分析—盐田港商圈 项目名称 盐田港海鲜食街 地理位置 盐田港东西港区间 占地面积 15万平方米左右 建筑形态 全部是沿海岸线修建的二、三层小楼建筑，顶层设海景露台 商业形态 主要为海鲜酒楼 代表酒楼 师公会海鲜酒家、东煌海鲜酒楼、东腾海鲜酒楼 特色 在室内用餐，可边饮边唱；室外用餐，临港而坐，便品尝海鲜，边观赏桅灯和明月相映的海港夜景。 消费人群 休闲旅游人士，消费目的明确，消费能力强 盐田商业市场分析—沙头角商圈 沙头角商业区 范围：主要位于由深沙路、沙盐路、海涛路围合而成的“金三角”区域，是沙头角的商业中心区。 业态：以口岸及交通便利优势，主要经营外贸服饰、日用百货、金融、休闲娱乐等。 商业规模：一般以住宅底商为主，店面规模在30-100㎡之间，少量百货超市和专业店，层数为1-4层。 消费人群：主要为沙头角片区的居民，少量盐田港、大梅沙、罗湖及香港人士，消费能力一般。 沙头角区域典型商业分布 盛世名门 碧海蓝天名苑 叶屋东街 蓝田壹站华苑 山海华庭 瀚海翠庭 上东湾 果菜商住楼 沙头角片区商业市场较为独立，客户主要以本区域居民为主，有少量港客及外地客户。中英街有大量外地客户消费 概况：本片区居住人口年龄主要集中在36-45岁之间，其中，本片区高端消费主要外溢罗湖，本区域受商业结构所限，本地居民高端消费目前不足，外地客户受交通限制，除中英街外，其余地方外地消费力不高。 消费频率：调查显示，该片区半数以上的被访者每周去休闲的次数是3次以上，本区域居民对休闲消费比较钟情，对各种休闲商业偏好度较高。 消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内中等水平。 项目名 经营业态 面积（ ㎡） 租金（元/㎡） 商铺形态 商家 经营状况 盛世名门 家园 交通银行 20-2000不等 300-400 裙楼底层、二层 交通银行 良好 餐饮 100-150 二层 小肥羊 良好 地产中介 500-600 裙楼底层 中原 良好 便利店 300-400 裙楼底层 大卡司 普通 通讯 200-300 裙楼底层 中国联通 一般 养生、养颜 80-120 二层 ALAL颜庄、章光101养发 一般 盛世名门家园：住宅商铺，银行、餐饮、中介等，餐饮经营状况良好 项目名 经营业态 面积（ ㎡） 租金（元/㎡） 商铺形态 商家 经营状况 果菜商住楼（部分商家） 木子成衣 30-100不等 200-300 裙楼底层 木子成衣 一般 餐饮 200-300 裙楼底层 同福面馆 一般 药店 200-300 裙楼底层 富春药店 一般 服装 180-200 裙楼底层 嘉名豪 较好 服装 200-250 裙楼底层 阿辉 一般 餐饮 180-250 裙楼底层 沙县小吃 一般 理发 200-300 裙楼底层 海丝理发店 一般 服装 200-300 裙楼底层 旭辉 一般 果菜商住楼：沙盐路的南侧，住宅底商，业态以服装为主 山海华庭：公园路东侧，裙楼底商，居家生活类，经营状态良好 项目名 经营业态 面积（ ㎡） 租金（元/㎡） 商铺形态 商家 经营状况 山海华庭 家具 10-2000不等 100-200 裙楼底层及二层 顺德家具广场 一般 金融 300-400 裙楼底层及二层 中国银行 一般 休闲娱乐 250-350 裙楼底层及二层 香榭休闲汇都 一般 家纺 150-250 裙楼底层及二层 香港希美家纺 一般 超市 150-250 裙楼底层及二层 百佳乐商业城 一般 牙科 250-350 裙楼底层 菲尔 一般 中介 400-500 裙楼底层 地产中介 一般 □比较对象选取□比较维度选取 □比较打分定价 项目价格修正 项目片区价格推导 1 2 市场基准价推导——比较对象选取 比较对象选取标准： 项目所在片区 海景资源型 豪宅类产品 竞争：它们的推出将会对项目的价格和成交量产生比较大的影响 类比：它们的价格和销售情况会对市场上的同类项目有一定的指导意义 市场基准价推导——比较维度选取 比较维度选取因素一：入住客户调查 比较维度选取因素二：重点导向性因素 得分要素 权重 区域认可度 16% 交通便利性 15% 周边配套（餐饮、商场、教育） 20% 周边环境（自然景观、噪音影响） 10% 物业管理 4% 产品品质 28% 项目形象 7% 得分 100% 市场基准价推导——比较打分定价 　 本项目 一手房 二手房 蓝郡 海山道一号 上东湾 皇家海湾公馆 海天一色 东埔海景花园 棕榈湾 翠堤雅居 得分要素 权重 销售均价 3.8 2.5 2.5 6.5 2.3 3.1 2.2 2.8 权重 23% 30% 18% 8% 6% 4% 6% 5% 区域认可度