长春启明花园别墅项目市场整合推广方案.ppt

楼盘名称 别墅 类型 起 价 (元/㎡) 均 价 (元/㎡) 最高价 (元/㎡) 天安 · 第一城 叠拼 4500 4700 4800 联排 5500 5800 5800 独体 7000 7300 7660 融创上城 叠拼 4600 4750 4900 联排 6000 6150 6300 双拼 8000 8500 9000 吉星 · 上峰小镇 独体 5300 5300 5300 双拼 5300 5300 5300 联排 3800 3800 3800 2、从战略高度认清自我 有效的定价方法是按价值定价。 对于产品价值的衡量我们可通过分比较析产品及同类产品的成本、区位、品牌实力、产品差异（建筑风格、户型、景观环境设计）、购房者的心态、政府的作用、环境（噪声、空气、环境污染）等诸多因素进行衡定。 A（万科·兰乔圣菲、天安·第一城、融创·上城 、中海·莱茵东郡） ? B（森林华墅、优山美地、本案） ? C（美印溪谷） ? D（香墅街、钻石山庄） 在通过以上办法，对本项目及竞争项目做出价值测定后，我们完成了本项目的“竞争金字塔 ”。 如竞争金字塔显示，启明别墅项目竞争价值位于第二级，与区域内的森林华墅项目处于同一级别。因此启明别墅项目的价格定位标准，势必要以参考区域内同级竞品——森林华墅和下级竞品优山美地两个项目为主。 三、项目销售价格建议 依据以上所拟定的价格策略和对项目的竞争认识，建议本案的: 独栋别墅产品均价为：9500元/m2 联排别墅产品均价为：5800元/m2 叠拚别墅产品均价为：4200元/m2 销售指标及调节价策略如下： 1、销售金额达到可售金额25%之前，入市价格，即 独栋按别墅产品均价为：8800元/m2； 联排别墅产品均价为：5100元/m2； 叠拚别墅产品均价为：3980元/m2销售。 2、销售金额比例25%-40%之间，在入市价格的基础上调4%，即 独栋按别墅产品均价为：9152元/m2； 联排别墅产品均价为：5304元/m2； 叠拚别墅产品均价为：4139元/m2销售。 精品资料网（） 3 、销售金额比例40%-60%之间，在第一次调整的基础上再次上调4%，即 独栋按别墅产品均价为：9518元/m2； 联排别墅产品均价为：5516元/m2； 叠拚别墅产品均价为：4305元/m2销售。 4、销售金额比例 60%-80%之间，在第二次调整的基础上再次上调4%，即 独栋按别墅产品均价为：9898元/m2； 联排别墅产品均价为：5736元/m2； 叠拚别墅产品均价为：4477元/m2销售。 5、销售金额比例80%-100%之间，在第三次调整的基础上再次上调3%，即 独栋按别墅产品均价为：10195元/m2； 联排别墅产品均价为：5908元/m2； 加权平均最后独栋别墅产品均价为：9500元/m2； 联排别墅产品均价为：5800元/m2； 叠拚别墅产品均价为：4200元/m2 。 销售周期 调价节点 调价幅度 销售均价（元/ m2） 酝酿期 25% —— 独栋按别墅产品均价为：8800元/m2；联排别墅产品均价为：5100元/m2；叠拚别墅产品均价为：3980元/m2销售； 开盘期 25%~40% 上调4% 独栋按别墅产品均价为：9152元/m2；联排别墅产品均价为：5304元/m2；叠拚别墅产品均价为：4139元/m2销售； 强销期 40%~60% 上调4% 独栋按别墅产品均价为：9518元/m2；联排别墅产品均价为：5516元/m2；叠拚别墅产品均价为：4305元/m2销售； 持续期 60%~80% 上调4% 独栋按别墅产品均价为：9898元/m2；联排别墅产品均价为：5736元/m2；叠拚别墅产品均价为：4477元/m2销售； 深耕期 80%~100% 上调3% 独栋按别墅产品均价为：10195元/m2；联排别墅产品均价为：5908元/m2；叠拚别墅产品均价为：4611元/m2销售； 加权均价 加权平均最后独栋别墅产品均价为：9500元/m2； 联排别墅产品均价为：5800元/m2； 叠拚别墅产品均价为：4200元/m2?。 产 品 调 价 示 例 表 备注：上述价格是我们对本案价格策略的初步设定，在执行过程可以根据销售