防城港西湾上城商铺营销执行报告-58页.ppt

* 五、形象包装建议 6、外绿化带重新规划，设置花坛、铁艺标识，增加铺面昭示性。 * 五、形象包装建议 7、增加创意商铺门牌号，营造休闲文化特色。 * 六、 营销策略 * 六、 营销策略 * 一、项目客户摸底情况分析 从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5台，其中投资需求占83%、自主经营占17%。因此商铺客户以投资客户为主。 1、客户购买动机分析 * 一、价格定位依据说明 根据我公司对来访来电客户摸底得知，客户对商铺的价格接受度： 其中接受价格在10000—12000元，有18组客户；接受价格在12000-15000的有10组客户；接 受价格在8000-9900的客户有13组。 1 、根据目标消费者心理价格定位 商铺客户价格接受度 8000- 9900元 36% 12000- 15000元 27% 10000- 12000元 37% 8000-9900元 12000-15000元 10000-12000元 * 一、价格定位依据说明 在选择可比竞争楼盘上，首选与本项目地段条件最相近的楼盘，其次是项目的产 品类型和产品素质，价格上可通过可比商业项目的素质分析上进行比较，根据 “市场比较法”对主要竞争对手或相关商业项目的平均售价经过对比修正、加权平 均得出预期综合均价，并进而得出项目的均价。 根据商业定价的基本规律，即商业价格大概为住宅销售单价的2.5倍进行科学定位。 根据目标消费者的心理接受情度而综合考虑，并进而得出项目的基本均价。 （第一种定价方式） （第二种定价方式） （第三种定价方式） * 一、项目客户摸底情况分析 根据我公司对来访来电客户摸底得知，客户对商铺的价格接受度： 其中接受价格在10000—12000元，有18组客户；接受价格在12000-15000的有10组客户；接 受价格在8000-9900的客户有13组。 * 二、项目价格定位 1、定位原则——市场比较法 评估因素 桂海东盟新城 欧景蓝湾 本案 位置及环境（40分） 37 36 37 交通状况 （20分） 15 13 14 配套措施 （10分） 8 6 6 规划设计 （15分） 12 10 12 商业管理 （10分） 8 6 6 市场运营 （5分） 4 3 3 合计 84 74 78 目前销售均价 20000 19800 ？ * 1、产品定价策略 1）计算公式： PX=加权得分*（PA*WA/加权得分+PB*WB/加权得分+PC*WC/加权得分） 根据以上公式和加权计算结果，本项目可参考均价为7536元/平米，以7500 元/平米计； 2）二楼成本加价： 由于二楼无法分证，须将1楼铺整体打包出售，按常规定价则会使总价过高，当地二楼商铺基本无投资者考虑，项目面临快速回款压力，应以成本价格打包，根据俊地的摸底调查了解到，二楼商铺成本价应在1050-1100元/㎡，因此项目1~2F联体铺整体出售，价格建议在8500元/平米左右。 由于项目须在春节前完成40%的销售额（2200万），因此，为保证销售量，应在价格上优于同类项目项目，以刺激市场投资，因此建议以低于龙鑫新城街面独立铺的价位约7500~8000元/平米均价入市，后期寻找时机突破市场价格，将均价拉升到8500-9000元/㎡； 3）单位商铺价格 ·单位商铺的价格表以均价为基础，根据各权重系数进行打分，最后得出销售价格； ·以位置，开间、进深、可达性、视觉效果等作为主要的权重困素进行价格 ·内铺、外铺以不同的均价标准独立计算； ·所有商铺价格均未考虑折扣等营销因素。 一、价格建议 * 2、价格执行建议 * 五、 推广策略 ◆ 推广策略 ◆ 媒体组合 * 一、推广策略 思路一：打造专业市场组团街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障所有商业销售 从推广两个层面，重点指项目特色街区的概念炒作、市场“钱景”，价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以专业市场街区创造商业价值。 思路二：炒作区域价值，释放、提升项目商业价值 从商业视角炒作区域，炒作项目板块区域交通便利、未来居住人口庞大等商业利好，以释放、提升区域商业未来价值。 思路三：商业街各入口打开，取消所有路障及道路围挡 取消龙水路三个入口的路障及1#楼旁的道路围挡，使各商业街铺出入方便，一方面可以提前制造商业氛围，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心。 1、推广思路 * 开通项目西面道路，方便人流过往，提升项目商铺价值 建议：打掉小区门口的各种道路及围栏，提高商铺经营便捷性，消除投资客的经营顾虑 建议打掉商铺门口树木的围墩，方便客户进出商铺及经