(副本)20091117北海营销执行报告.ppt

看楼通道在施工区域内采用大面积风情围板包装，强化项目形象，同时在看楼路线铺设红地毯以引导客户。 看楼通道建议 总体营销策略分解——4.现场为王 总体营销策略分解——4.现场为王 样板房建议 样板房设置原则： ⑴切合客户群的品位； ⑵高品质展示，诱发购买冲动； ⑶特色处理，强化客户记忆； ⑷引导消费。 注意细节的处理： ⑴样板房地面铺塑料薄膜，免脱鞋； ⑵样板房设置背景音乐； ⑶送露台、凸窗、花园阳台等面积在户型图上表识，样板房展示牌注明赠送面积。 样板房风格示意 古典养生风格 现代居家风格 总体营销策略分解——4.现场为王 强化感知，顶级的服务质量是关键。 如何抓住高端客户心理，使其体验到本项目物管服务的无与伦比，提升其诚意度，本项目组为现场客户接待设计了一套“尊贵服务接待体系”。 尊贵服务接待体系 尊贵服务接待体系不但能够促成客户成交，还能拉升客户心理价位，有利于实现利润最大化，同时还能提高项目的美誉度，有利于开发商品牌的建设和后期项目的开发。 总体营销策略分解——4.现场为王 ——1.入口处（高大帅气整齐向您敬礼） 从进入项目的第一刻，就让客户体验“国际化的尊贵” 国际顶尖豪宅专属服务尊贵感 ——2.停车场，迎宾保安（最好外籍，如印尼籍）主动上前为您拉开车门，并亲切的指引销售中心位置，细节：在客户下车的第一时间为客户套上车套；客户下车后，为业主打伞 总体营销策略分解——4.现场为王 ——3.门童，（高大帅气，客户到访时鞠躬，引导客户）深色的燕尾管家服，雪白的衬衫和手套，举止优雅，严谨干练 ——４.销售员客户接待，（杀手级的销售员）热情接待，主动递上名片，进行仔细讲解，做好客户服务。细节：为使客户体会真正项目尊贵感，务必做到每位客户都必须由销售经理进行短时间交流及认识。 国际顶尖豪宅专属服务尊贵感 总体营销策略分解——4.现场为王 体贴周到的专属服务 ——５.洽谈区： 伴侣攻略 ：售楼处里的桌面上放着娇艳欲滴的玫瑰，彬彬有礼的吧台服务员询问未来的主人需不需要热饮和点心，如果女主人感觉冷，我们还准备了披肩 父母攻略：设落地式国际象棋棋，供父子俩一较高下； 孩子攻略：为每个孩子赠送一个可爱的礼物 温馨攻略：每个洽谈桌上放一个透明玻璃的烟灰缸，烟灰缸的底部为专门设计的垫子，并在垫子上提示“吸烟有害健康”，烟灰缸里撒了薄薄一层水，以防烟灰溅起 国际顶尖豪宅专属服务尊贵感 总体营销策略分解——4.现场为王 ——６.每套样板房的门口站着一个管家，并向未来的主人问好；并引导客户穿着鞋套；充分体验主人的尊贵； ——７.样板房客厅音乐：进门便听见传来悦耳的歌剧声（vcd机，唱片） ——８.样板房主卧的床（情感诱发关键点），华丽典雅，诱发主人公享受的心思 ——９.主卧的洗手间（情感诱发关键点），里香气弥漫，摆放着各类精致高贵的沐浴用品、干花、香熏等；浴缸里飘满了花瓣；诱发女主人沐浴享受的心思。 国际顶尖豪宅专属服务尊贵感 总体营销策略分解——4.现场为王 报告大纲 市场状况 占位与突破 营销策略 价格定位 1、项目整体开发策略 2、项目营销策略总纲 3、推盘节奏 推盘原则——限量推售 限量推售优势—— 发展商操作弹性空间大，增加“随行就市”的灵活度。由于各批产品均有差异化，能够形成不同的比价体系，而客户无法就各期产品相互比较，各批可根据当时的市场状况分别定价，以应对波动的市场变化。 限量推售关键词—— →“拆分产品线” →“拆分单元” →“推出量与客户量匹配” →“做好加推策略” →“产品好坏搭配” 推售策略：限量推售 推盘原则——限量推售 分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整， 将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化； 分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注； 分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化。 营销费用概算 通过市场比较法组合出本项目住宅产品按照市场比准均价约为： 7900—8000元/平方米（毛坯价格） 即按2000元/平米精装标准下，项目未来售价应在： 10000元/平米（精装价格）+5% 基于以上结论，本项目一期销售总额约为： 一期销售总额=一期可售建面：50000平米*10000元/平米（精装）+5% =400000000元+5% 此次预算一期营销费用为：620万元左右； 未来营销费用为营销总额的：1.55%左右。 欢迎交流，Thanks！ 最后，预祝“智弘·绿洲”开发圆满成功！ * * * 主题概念体系下的价值演绎 海上湖，园中洲 区域发展 北海未来高尚居住区CLD 北部湾经济区的后花园 北部湾经济区下的城市发展空间 人居进化论 领先的产品规划设计 二线海景，亲海而不离海 堪比绿洲的生态园林 水系水景贯穿整个社区 30万平米超大社区 树立