07_北京_首城汇景湾_市场调研报告.ppt

温渡 世外桃苑 平谷城区 马坊镇 平谷区高端别墅市场 别墅市场 物业地址 开发商 开盘时间 容积率 建筑面积 建筑类别 楼层 主力户型 均价 总价 绿化率 装修标准 世外桃苑（售馨） 黄松峪乡黑豆峪村佛山南街188号 北京八通房地产开发有限公司 2005年 0.36 4。3万平方米 联排、独栋 全部地上两层 一期：63套50平方米的三联排、双拼、独栋；二期：108.75-266.38平方米独栋 9800元/平方米 二期现房110-270万/套 56% 二期毛坯一期精装修 温渡（售馨） 北京市平谷区京东大溶洞旁 北京瑞涛昌盛旅游开发有限公司 2009年9月14（近期售完) 0.15 4。5万平方米 独栋 两层 个性化定制80—300平米等多款纯独栋户型，户均拥有私家庭院 7000元/平方米 56-210万/套 70% 精装 平谷区别墅市场分析： 平谷区别墅市场供应非常稀缺，当前没有潜在供应 近期已售馨项目均为低密度，小户型的经济型别墅 世外桃苑 温渡 市场分析 别墅市场分析 普通住宅市场情况——结论 平谷市场目前仍是一个内向型市场，由于项目少，近半年价格飞涨，已进入万元时代，但在售项目在品质上并未得到升级。因此销售状况一般。 平谷目前市场主流产品，主力户型集中在90㎡两居和120-140㎡三居，主要面向区域内首次改善需求的客户；目前市场中的主流产品品质低端，不能满足客户对高品质住宅的向往和需求 区域价格平台在15000-16000元/㎡之间。总价在130-200万元区间； 类别墅产品稀缺，成为市场空白。 从土地和项目的供应来看，未来马坊镇土地供应量大，日益成为平谷区新兴的房地产热点板块 客户情况 Part 4 客户种类 客户特点 平谷城区客户 已拥有1套房居多，改善型需求强烈，大量客户仍有购房指标，但目前现有商品房档次低价高，与其改善需求不匹配，因此进入观望时期，等待高品质、低密度产品出现 北京工作的平谷人 事业小有成就，或拥有稳定收入但实力有限，家人或亲人长期居住平谷，购房用于首置、婚房、自己或父母养老，或周末与家人团聚居住，希望可便利进京，用较少的资金获得最优质居住产品 本地及北京投资客 受限购政策影响严重，且平谷房价已达到1.5万/㎡以上，总价较高，投资空间不大，该类客户目前急剧减少 北京市区外溢客群 北京市区中低端客户，无法接受北京市区高单价的刚需类客户，被挤压外溢，用相对北京更少的资金获得更优质优质居住环境，且可用省下来的钱购车一辆解决交通问题 马坊工业园区客户 马坊工业园区高管、高收入人群，长期工作在马坊镇区域，需要购买固定居所，渴望品质升级产品 马坊镇周边农民 马坊镇周边村民普遍收入低，大部分无法承受6000元以上的房价，但仍有一定的改善需求 马坊镇客户情况 核心客户 重要客户 辅助客户 马坊工业园区首改客户 平谷城区首改客户 北京城区工作的平谷客户 客户定位 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline2011 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline2011 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline2011 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline2011 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline2011 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline2011 平谷区马坊镇房地产市场可研报告 北京中原住宅部技术中心 Beijing.07.2011 1 2 3 4 政策分析 区域分析 客户分析 方案架构 市场分析 政策分析 Part 1 政策背景：2010年政府为调控房价出行了一系列的楼市调控措施，但都效果不佳。1月26日，农历的小年。楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控。“新国八条”细则巩固并加强了2010年的高压态势。 2011年2月16日，根据北京房地产市场的具体情况，出台了“京十五条”，有保有压，配合“新国八条”，引导北京市房地产市场健康平稳的发展 政策分析 国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国