2009年宁波红巨大厦市场定位及营销策划提报--jionns.ppt

谢 谢 观 赏！ 宁波是一个港口城市，导致出现了大量的外贸行业公司，所以在写字楼的客户群体中，外贸行业(外贸、货贷、船务等）的购买客户占了60%以上，客户群体的相对单一是宁波写字楼的一个特征。而其它一些实业机构、金融、服务性产业以及高新的电子科技等行业的客户则基本保持平衡，占了总量的30%左右。 在写字楼购买客户的年龄中，与高档住宅的客户年龄构成基本保持一致，市场的主力是事业有成，经济实力比较雄厚的30—50岁的客户，这部份的客户占了市场购买客户的70%以上，其中刚好事业期的40岁上下的客户最多。其次则是部分30岁上下的客户，这部分的客户占了市场总量的10%以上，而50岁以上的客户则相对较少，一般会保持在10%以下。 当前宁波写字楼主要有三种付款方式：按揭、分期和一次性三种方式，其中按揭和分期是客户采用的主要付款方式，此外，一些大面积购买的客户往往采用一次性的购买方式。如图中的上东国际的客户采用付款方式中，由于开发商针对按揭和一次性推出的优惠、折扣，其一次性和分期的客户数量大幅度上升。一般来说，按揭的客户比例最高，一般会在50%左右，其次是分期，在35%左右，再者则是一次性的客户，会占有15%左右的比例。 宁波写字楼购买客户区域比例，江东：海曙：鄞州：其它地区的比例大致上是3：3：1：2； 宁波写字楼购买客户行业比例，外贸：其它行业的比例大致上是6.5：3.5； 宁波写字楼购买客户意图比例，投资：自用的比例大致上是2：8； 宁波写字楼购买客户面积比例，1/2的客户会购买200平方米以内的比例。 总结宁波写字楼市场客户特征： ● 本项目高端定位决定了本案的客户主力群体将是高端客户群体。 ● 具体行业如下： 金融机构、实业企业、跨国公司、大型贸易公司、高级律师事务所及高级会计公司、有上市计划公司等高端客户群 ● 客户群体主要来源区域： 主要区域：宁波海曙、江东区域 次要区域：鄞州及周边各市如上海、杭州等地 二、本项目客户定位： 精细分市场是策略制定的第一步！减法原则，确定我们的细分市场 在实际操作过程中，我们将以有上市计划的企业作为突 破点，进行市场突围。 有上市计划的企业 1、独特的群体概念带来关注度 2、本身是具备非凡实力的企业 3、集群效应带来上下游产业链的进驻 同时，该突破点并不排斥其他高端客户，通过项目产品 本身优势，自然会吸引跨国企业的进驻。 国际跨国公司的总部办公——需要高形象、高档次的写字楼 高层次、专业化的投资管理公司——需要有发展力的中心效应 国际资金管理公司、金融机构——需要高质量的配套服务 宁波大型企业，有上市计划的企业——需要强有力的上市支持 基金公司、法律、会计公司——需要近距离客户服务，好的发展空间 实业企业，大型贸易公司等——需要好门面，好服务 三、高端客户——多重需求 占地面积：6183平方米 建筑面积：60824平方米 建筑高度：143.5米 配套：1-5层豪华商务配套，6-36层高档写字楼 停车位：174个 建筑：独一无二的建筑外观 标准：基本建筑指标及智能化系统达到甲级标准 交付时间：2010年第二季度 我们的产品高端——满足客户 宁波南部商务区的门户地位 25.6公顷鄞州公园全景尽收眼底 马来西亚私人资金公司独资开发 世界财富500强，全球最大的商业地产服务公司——世邦魏理仕 提供物业服务 L型建筑布局，弧形体景观绝佳 独一无二建筑外观，在夜间的泛光体现时尚现代 硬件和软件上符合国际5A标准写字楼标准 单层面积在2000平米，适合大型企业使用 世界500强——江森（2008年北京奥运会的供应商）提供楼宇智能化系统 节能设计达到新加坡BCA Green Mark的标准 11、屋顶架空停机坪设计 12、9部名牌高速电梯，最长不超过35秒等待时间 13、除却公共卫生间外，更独立的行政卫生间 四、产品再实在，仍需要概念的提升 国际5A写字楼，甲级写字楼， 在宁波写字楼市场已经“广而泛”， 我们需要突破， 进入到一个更高的台阶。 我们要 压倒一切甲级5A概念的概念 超越一切节能创新的办公概念 领先一切管家服务的额外办公配套 WREA认证的国际5A PK 伪国际5A甲级 理由： 由唯一认证机构——“世界地产研究院”对本案进行评定，使本案成为宁波地区第一个“货真价实”的国际双5A标准写字楼，将成为打击所有标榜国际5A写字楼的有力武器。 压倒一切甲级5A概念的概念 新加坡绿色建筑标志奖（BCA Green Mark） PK 生态、节能办公 理由： 新加坡绿色建筑标志奖的评分标准包括建筑物的能源效率、水资源效率、良好的室内环境素质和环境保护，以及在建造过程或运作过程中对资源和材料的保存。这是超越外在景观的，真正以人为本的写字楼体现出来的品质，超越了宁波