20101122上海市嘉定区马陆市场投资前景分析.ppt

结论 松江的住宅用地成交面积从07年开始逐渐增加, 从2010年1-10月份松江的住宅用地成交面积达到了105万,土地成交价格达到了10722元/平米,比2009年的6518元/平米上涨了4200元,涨副达到65%。根据松江住宅用地的成交价格增长速度,预计到2012年松江的土地成交价格将突破20000元/平米,比2010年前10月上涨87%。根据松江和嘉定区域的相似性,我可以看出嘉定的未来几年的土地市场必然有一个快速增长期,未来投资的土地成本会大幅度增加。 2007年以前松江的商品房一直保持着平稳上涨2010年前10月份的均价达到16000元/平米,比地铁开通时的2007年上涨了99%。根据2007年以后松江的商品房价格增长情况,预计到2012年松江的商品房成交价格将突破24300元/平米,比2010年前10月上涨52% 。通过松江的商品房上涨速度,结合嘉定的现状,嘉定的商品房均价将会很快达到松江的水平。 松江去虽然住宅处于供大于求的状态，但是从地铁9号线开通后,松江区的房价近年一直保持着快速上涨,2010年以来均价达到17129元/平米,比2007年上涨了115%。根据松江2007年后住宅成交价格走失,2012年松江的住宅房价将达到26200元/平米,比2010年前10月上涨57% 。从松江的住宅成交价格在9号线通车后上涨速度,可以预测出嘉定区的上涨速度必然和松江一样,甚至超过松江。 松江区商办市场由于受区域位置的影响,虽然近几年也有所上涨,但上涨幅度相对比较较慢。 2010年以来均价为11722元/平米,比2007年上涨了35%。根据松江2007年后商办成交价格走失,2012年松江的住宅房价将达到15100元/平米,比2010年前10月上涨33% 。由此可见嘉定的商办市场也会平稳上涨。 Part 5 好世皇马苑预测 01 项目概况 02 住宅产品 03 SOHO产品 好世皇马苑北区地块 项目概况 物业类别 住宅、SOHO 建筑类别 高层 环线位置 外环以外 所属商圈 嘉定新城 物业地址 嘉定康丰路28号（11号线马陆站边） 建筑面积 17000平方米 开盘时间 2011.3-4月（预计） 入住时间 未定 开发商 上海好世嘉定置业有限公司 物业管理公司 上海实红物业管理有限公司 代理商 上海好世房地产经纪有限公司 好世皇马苑位于轨道交通11号线马陆站，通过对嘉定市场的价格预测，可以推导出好世皇马苑的北区地块住宅和SOHO产品的未来价格 好世皇马苑住宅产品 年份 成交均价(元/平米) 嘉定区住宅成交均价预测增长率 2010 17500 2011 19768 13.0% 2012 22036 11.5% 2013 24304 10.3% 2014 26572 9.3% 2015 28840 8.5% 计算公式: 均价=上年年份价格*(1+本年嘉定区住宅市场成交均价预测增长率) 住宅产品 通过计算，可以预计到2015年均价将会达到28840元/平米,比2010年上涨了65% 好世皇马苑的住宅产品在2010年的均价为17500元/平米,通过嘉定区住宅市场的2010-2015年的预测增长率，可以预计到2015年均价将会达到28840元/平米,比2010年上涨了65% 好世皇马苑北区地块 SOHO产品 由于还是皇马苑的SOHO产品尚未开盘，所以用本区域内在售的类似产品“晶鼎”的均价做为好世皇马苑SOHO产品的2010年的参考均价，为22000元/平米。 通过嘉定区域2010-2015年商办市场的预测，取每年的平均增长率，测算出好世皇马苑SOHO产品的未来售价。预计到2015年时好世皇马苑的SOHO的销售均价为31336元/平米，比2010年上涨了42%。 好世皇马苑SOHO产品 年份 成交均价(元/平米) 嘉定区住宅成交均价预测增长率 2010 22000 2011 23867 8.5% 2012 25735 7.8% 2013 27602 7.3% 2014 29469 6.8% 2015 31336 6.3% 计算公式: 均价=上年年份价格*(1+本年嘉定区商办市场成交均价预测增长率) 通过测算，预计到2015年时好世皇马苑的SOHO的销售均价为31336元/平米，比2010年上涨了42%。 好世皇马苑北区地块 结论 通过对松江\嘉定区域的分析,我们对好世皇马苑未来销售均价的预测分析，到2015年其住宅产品销售均价达28840元/平米,比2010年上涨了65%；到2015年其SOHO产品均价达31336元/平米，比2010年上涨了42%,是完全具有可能的. Thanks for your attention Wish you a good day! * * * 板块分析 板块差别明显，嘉定新城为核心发展区域