20131108万坤宜兴市场细分分析(溪隐府).ppt

万坤 万坤 万坤 万坤 宜兴房地产市场细分分析 市场细分之市场背景篇 市区主要以四大组团式规划：中心城区、北部社区、陶都新城、东氿新城 东氿新城——以“山水江南、风景栖居、水网 城市”为主题的生态型江南水乡新城 陶都新城——陶瓷产业及文化、旅游及居住综合区 北部社区——现代化居住社区、特点旅游区 中心城区——商贸核心区，居住服务功能 “东氿新城”承担宜城现代商服、现代文化休闲、旅游服务功能和居住的城东新区，是体现宜兴由临湖城市走向滨湖城市的关键地区 临湖城市走向滨湖城市 宜城：东进、北扩、西优、南控 之城市发展战略 市场背景 确定总体结构为：“一核两片六组团”。一核：即商贸核心区及其周围辐射区。两片：即南片行政办公区；北片综合市场区。六组团：即五个体现宜居城市的居住组团和一个服务城区的体育中心组团 溪隐府 宜兴市中心城区控制性详细规划 之区域发展战略 市场背景 溪隐府占据城市体育、水系资源，形成三面环水的居住格局，西面是商贸综合区 城市成熟区域，配套完善、居住氛围浓厚，并且资源优越的东区版块 市场细分之市场描述篇 2013年1-10月宜兴全市商品房成交7544套，成交面积142.68万方 ，整体成交均价7606元/㎡； 从整体成交情况上来看，3月份由于推盘量较多，因此成交量达到908套，但由于中星湖滨城等低价项目的入市，从而也拉低的全市的整体均价 5-7月融创氿园4#，7#、中星湖滨城1#，2#、碧桂园、龙湖、苏宁天氿御城、东氿壹号五期等项目轮番推售，使得全市成交量逐步回升； 而10月份房产的旺季，也是推盘的高潮期，成交量在1218套，其中君悦天禧的高成交量是较大的影响因素； 这是一个楼盘就能够主导的市场，需求总量有限。 理性的看宜兴市场 市场细分细分分析 市场成交概况 2013年1-10月宜城片区成交4716套商品房，占全市商品房成交量的61.91%；成交面积102万方，整体成交均价8737.5元/㎡。 在宜城片区成交商品房中，住宅成交4257套，占片区商品房成交量的90.26%； 月均400套，个案月均突破百套即是销售冠军！ 【宜兴市场——现状】 2013年1-10月东氿片区成交2901套商品房，占宜城片区商品房成交量的61.5%；成交面积47.19万方 在东氿片区成交商品房中，住宅成交2680套，占片区商品房成交量的92.3%； 东氿是宜兴市场的主导，住宅是东氿片区主导。 【宜兴市场——改变】 东氿是宜兴房价的主导者。 　 东氿片区 宜城片区 全市 面积段 套数 面积 套数 面积 套数 面积 60㎡以下 0 0 23 1276.13 27 1502.1 60-80㎡ 6 434.72 9 642.03 37 2712.21 80-90㎡ 302 26412.92 343 29865.64 579 50396.86 90-100㎡ 194 17952.23 368 34802.65 522 49564.87 100-120㎡ 284 31914.88 398 44257.46 979 109678.85 120-144㎡ 718 95268.96 1156 153669.85 2140 284153.44 144-180㎡ 629 100453.52 1211 198373.24 1335 217317.32 180-200㎡ 182 34446.32 203 38418.3 216 40939.58 200-250㎡ 147 34445.47 179 41765.13 282 64610.93 250-300㎡ 120 32202.69 214 57325.87 289 77402.68 300㎡以上 98 35257.1 208 71858.32 263 94677.79 合计 2680 408788.8 4312 672254.6 6669 992956.6 【宜兴市场——改变】 宜兴全市去化面积段集中在120-180之间。 　 东氿片区 宜城片区 全市 面积段 套数 面积 套数 面积 套数 面积 60㎡以下 0 0 23 1276.13 27 1502.1 60-80㎡ 6 434.72 9 642.03 37 2712.21 80-90㎡ 302 26412.92 343 29865.64 579 50396.86 90-100㎡ 194 17952.23 368 34802.65 522 49564.87 100-120㎡ 284 31914.88 398 44257.46 979 109678.85 120-144㎡ 718 95268.96 1156 153669.85 2140 284153.44 144-180㎡ 629 100453.52 1211 198373.24 1335 217317.32