XX水岸市场销售总案（DOC55页）.DOC

《明都阳光水岸》市场行销总案 一、 房地产环境 1、全国市场浅析 目前我国房地产行业仍属于新兴朝阳产业，由于其自身的高风险与高收益相并存使之成为众人皆想分杯羹的炙手可热产业。 近年来伴随着国家和地方政府各项宏观调控政策的落实与实施，尤其是2005年3月17日国家七部委出台的平抑房价政策，稳定土地的供应量，严格控制豪宅项目的规划审批，增加经济适用房的有效供给，在一定程度上规范和稳定了全国的楼市。 据房地产市场的周期性特征判断以及房地产市场价格的回暖降温，将极大的刺激刚性消费需求，呼唤市场的理性投资与消费，同时也预示着又一轮热潮的启动和高峰的到来。 2、六安市场浅析 1）经济与环境： A、济综合指标： 六安市属于经济文化比较落后的地区，从1999年至2004年间增长率为5.8%左右，低于安徽省12%和全国10%左右的增长率。 B、居民购买力指标： 随着经济的发展，六安市收入与储蓄额也有所增长，从1999年的人均可支配收入4200多元，到2003年人均可支配收入增长到近5193元，近五年平均增幅为5.2%，居民储蓄额增幅为18.5%。 C、旧城改造： 随着2003年六安市旧城改造的全面启动，整个市区的拆迁量相当大，截止2005年上半年六安共完成旧城区改造接近300万方，未来5年将完成400亩(270万方)的改造量，因此未来两年内，六安市因拆迁所带来的刚性住房需求仍将相当强劲；而另一方面，六安市房地产开发投资额从2004年以来一直保持较快的增长速度，平均年增幅为40%,因此六安房地产市场仍将继续呈现比较火热的局面。 D、结论： 通过以上分析可以看出，六安经济发展比较落后，主要是消费不旺造成的，但是随着旧城区改造的加大带来大量的购房需求，在一定程度上刺激了消费，加之市政府的南迁和宁西铁路交通的建设，为六安的经济发展带来新的契机与增长点，2003年六安全市人均消费由5682元提高到2004年的人均近6000元。 2）销售趋势： 六安市房地产业稳步发展，销售形势良好，销售额从2000年至2004年平均增幅54%，仅2003年就达到了7.9亿元，销售面积从2000年到2004年平均增幅36%，而2003年达到近70万平米。 六安市房地产市场住宅产品以近80%的市场份额占据需求的主导地位，而住宅市场又以普通住宅产品为主，占到90%。但是随着市场的发展，小高层住宅正在逐步兴起，市场接受的程度将有待进一步的引导，使之成为一种不可逆转的趋势。而这些都显示了六安市房地产市场仍然处于发展的初级阶段，对普通住宅产品的需求非常旺盛并具备一定的持续性。 二、市场分析 1、房地产市场发展趋势：任何市场的发展都有其自身的规律，房地产市场也不例外。目前以北京、上海、广州等一线城市为发展代表的国内房地产业来看，其走势规律上呈如下两点： 1）一线城市房价将率先发展至一个平台，此时，市场将表现在营销和产品理念上进行快速突破，其后随着城市综合经济再发展，其房价再步入新的发展平台。 2）二、三、四线城市继一线城市之后，房价将相继步入平台，而后依然相继在营销和产品理念上步入快速突破。其后，规律仍如上。 3）以上房地产发展平台以当地综合经济，文化发展水平为决定基础。根据以上规律，近期，六安市房地产市场走势预测如下： ① 经济将持续攀高: 多方信息资料显示，六安房地产目前处在发展上升期，达到价格平台尚早。随着市场的的发展，该市中心外，环城河内二线地段开发高潮的到来，而硕果仅存的市中心核心地段的房价将将成为价格代表，并攀升至一个领袖层次。 ② 需求市场将迅速膨胀: A． 继老区换新颜，新区渐成形，城市人口规模增大后，城市形象与环境的美丽怡人，将会吸引越来越多的居民的欣赏青睐，并促使他们最终购房住守。 B. 开发商对项目形象、内部环境、配套、物管、规模等的重视，将使越来越多的项目更适合高标准的人居需求，对市场的吸引力会更大。 C. 60多万的六安地区人口对区域中心城市的本土感情也会形成强劲的购买力。 D. 政策的宽松，流动与居住观念的不断更新改变，将致使新的购买群体产生。 ③ 随着市场的发展，政策的优惠，行业潜力的挥发，将吸引更多的开发商加入，市场竞争进一步加剧，将导致： 营销投入的增加； 营销理念和技巧的增加； 市场消费引导力的增强，使需求市场快速成熟； 产品综合素质和项目附加值的进一步提升。 ④ 产品类型多头发展 多层、小高层、别墅等将逐渐普遍，市场争夺逐步细化。 ⑤ 运营模式多方向发展 买断式、产权式、自营、租赁、专业市场、统一经营……也将渐次出现，投资类型、投资市场将逐步细化。 2、营销市场发展趋势: 六安市房地产行业发展仍处于初级市场阶段，在省内地、市级城市中处于中下游水平，房价相对较低。六安市人均收入和消费水平不高，消费观念相对较保守，购房动机以居住为主，投资升