X年商丘市房地产市场调研报告.ppt

各板块项目建筑类型分析 全市项目以多层加小高层占绝对主力，各类型较平均的是神火大道板块，而城西板块和经济开发区板则以多层和多层加小高层为主 商丘房地产市场总结 商丘各板块客户群体特征 目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。高端客户由于承受力高，一般会考虑选择这个区域进行置业。 经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小，地缘性强，如老城区板块的道北居民，一般置业都会选择在本区域内购置房屋，例如城西梁园区政府周边。 商丘房地产市场总结 商丘房地产市场总结 商丘房地产以神火大道板块竞争最为激烈，该区域内中高档住宅项目林立，已自发形成一个中高档生活片区，市场上的中高端客户普遍关注神火大道板块进行置业；其次就是商丘新区和城西板块，由于配套设施尚不完善，目前这两区域的竞争力相对较薄弱，但发展潜力可观。 商丘神火大道与北海路交汇处以南以及梁园区政府周边地区土地潜在供应量较大，未来周边市场将会继续扩张。 商丘楼市价格延神火大道沿线、南京路商字附近项目价格较高，均价在3000左右。城西板块多层均价在1700，小高层在2000左右。经济开发区除建业桂园在2900其他的都在2200-2400之间。 商丘项目户型以三房占绝对主力，面积在110-145㎡之间，新区及神火大道南端个别高档项目户型较其他区域面积较大； 商丘房地产市场总结 Contents 6 商丘房地产市场预测 商丘房地产市场预测 人口增长预测法 已知条件： 2008年末商丘市市区人口92万，住房面积约为2300万平方米，人均 住房面积25平方米。 2020年市区规划人口为150万人，平均每年增长4.8万人。 未来5年实现人均住房面积达到28.8平方米。 未来五年增量： 现有人口新增住房面积需求：92万×（28.8-25）㎡=349.6万㎡ 增量人口新增住房面积需求：4.8万×5 ×28.8㎡=691.2万㎡ 则未来五年住房新增需求：349.6+691.2=1040.8万㎡，平均每年为 948÷5 ≈208万㎡ 同时，未来5年商品房新增需求：1040.8万㎡，平均每年208万㎡。此推算法未含投机需求，可视为未来五年商丘市商品住宅市场的刚性总需求。 商丘房地产市场预测 成交总量增长趋势推导法 商丘市2006年商品房销售面积49.43万㎡ ，2007年商品房销售面积100.7万㎡，2008年商品房销售面积106.71万㎡。2009年商品房销售面积333.2万㎡。按照商丘市房管局统计预计2010年的销售面积则会回落到180万㎡，预计未来五年的增长率保持在18%的水平。 由此推导： 随着市场的进一步发展，未来需求增长率将会有所下降，因此该推算法可视为商丘市未来五年商品房需求的上限。预计商丘市未来两年的年均消化量会维持在200-230万㎡。 年份 2010 2011 2012 2013 2014 需求量（万㎡） 180 212 251 295 348 商丘房地产市场预测 市场容量预判 参照《商丘市住房建设规划2008年-2012年》： 规划2008—2012年内，我市住房总需求为724.66万平方米、6.94万套；其中商品住房601.82万平方米、5.27万套，经济适用住房105.49万平方米、1.32万套，廉租住房17.35万平方米、0.35万套。 由此可推导2011-2012年商丘房地产的供应量为362.34万㎡。预计商丘市年商品住宅供应量为181.17万㎡，按照市场行情浮动5%-10%的计算，预计供应量在190-200万㎡之间。 商丘房地产市场预测 商丘市房地产市场供需预判 2011-2012年预计年均供应商品住宅190万-200万平方米 2011-2012年预计年均需求商品住宅200万-230万平方米 结论：未来2年商丘房地产商品住宅市场供需基本平衡 如果要考虑到市场因素以及政策因素的影响，局部期间可能会导致需求降低 商丘房地产市场预测 水木清华项目的景观设计为加拿大嘉柯国际（JACC），其项目整体定位为一个高档次住宅社区，绿化率高，小区园林规划较好，水木清华最大限度保留了原生树木；在社区内因地制宜，利用半地下车库的建筑特色，在楼宇间形成高低起伏、错落有致、步移景异、奇景迭出的坡地景观；利用“天然活水生态系统”，营造了商丘首条400米长的社区内中央水系。 园林风格 个案分析 户型解读 水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主，