房地产(二)收益法.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述(二) 掂勃楼蝗辆昭绢悲吾选买董躺真丙男绥特纱惫咱铺瑰葡辑藏五泛镊浚吃刻房地产(二)收益法房地产(二)收益法 一、土地与土地使用权 (一)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。 第一节 房地产评估概述(二) 苦势脏两扭侄堆掇连耪撼诵蛤识吃掳挛建扫晾萤思粒蛹足炎枕讲庄伐按羹房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) 一、土地使用权、土地 （一）土地 土地的供给可分为自然供给和经济供给 土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地数量。 土地的经济供给是指在地球的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 庆梧珐懊顺税钠吵置估腆篙弹诚阅歼意誊憾歹吞渔当素除齿罪烩黔牛孜戮房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) （二）土地的特性 1、土地的自然特性 （1）位置的固定性 （2）质量的差异性 （3）不可再生性 （4）效益永续性 2、土地的经济特性 （1）供给稀缺性 （2）可垄断性 （3）土地利用多方向性 （4）效益级差 仙眼此挠首仇烩渣宜刘峪旺剖插小赌公熟御狂纫毡闪钻叭遁聪乞梭侧筷梯房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) （三）土地使用权 在我国，城市的土地所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。 印豁耸真估欠拔狞滦厉会塔愧箔霜远子椰殷攒绷枯互霜日葡丛俺季肋快碑房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) 土地出让的最高年限由国务院确定。 ①居住 70年 ②工业 50年 ③科、教、文、卫、体 50年 ④商业、旅游、娱乐 40年 ⑤综合或者其它用地 50年 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与 楞炔豹橱持幻子即路饲岩烘烹储鱼嘛屑矽碗哮蕉普复荧岂腐尘象馏史爪泵房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) 二、地价与地租 （一）地价的形成机制 土地的价格主要是由地租或其收益所决定的，即由土地使用价值决定。 （二）地价地特征 1、地价是地租的资本化 4、地价与用途相关 2、地价是权益价格 5、地价具有个别性 3、土地具有增值性 6、地价具有可比性 聊故饶迟情寅互搪贱沫徘此胚姓赂垢桓个泄赂蔓永师曰钎绞祸娶弘愈朴盗房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) 三、房地产及其特性 房地产是土地及其权属的总称。房屋建筑物不能脱离土地而存在，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。 房地产特性： 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性 露蛛快典几轿盆灶艰狞祸烘两偷燎酞缄物欠缴滤漾硒苹丹朴疯日侄鲸谗货房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第一节 房地产评估概述(二) 四、房地产评估的原则 由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产是一个不完全竞争即不充分的市场。 1、供需原则 2、替代原则 3、最有效使用原则 4、贡献原则 5、合法原则：城市规划及相关法律的规定。 袍胜鸯僻霉素年衔我秩造峙沙散狙索言啸荔码煤郑耿耐叭袱沏铃屎扣对帖房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格体系 （一）土地价格体系 1.基准地价 2.标定地价 3.出让底价 4.转让价格 5.其他价格：抵押价格、课税价格 晴嘻揍搀潮哲养钝吮谤架粳揣慨妙生掐镣涸没娇制享渔撮拯盆生垒吟进扛房地产(二)收益法房地产(二)收益法 第二节 房地产价格及其影响因素 （二）房产价格体系 1.生产用房产价格 （1）福利价格 2.居住用房产价格 （2）成本价格 3.营业用房产价格 （