项目经济测算案例.doc

一、项目投资估算 1.1 本项目主要经济技术指标 项目可建设用地面积约164473平方米。容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。 用地性质：主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。 具体物业指标设定如下： 序号 物业形态 建筑面积（平方米） 备注 1 高层住宅 180000 2 洋房 140000 3 商业 20000 4 联排别墅 30000 5 公建配套部分 6000 合计 378000 7 地下车位 1400个(56000平米) 车位按标准40平米/个计算，个数为估算 1.2 项目建设进度计划 2011年3月开始动工； 2011年8月首次开盘； 2015年底峻工。 1.3 项目投资成本估算 根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。 序号 费用名称 金额（万元） 计费依据 一、开发成本 1 土地成本 1.04P 土地出让契税4% 2 前期工程费 3571 建安工程*5.8%（规划设计3%；可行性研究，水文、地质、勘察费，各0.15%；筹建开办费2.5%） 3 建安工程费 60900 以下小项合计 3.1高层住宅 28000 建安成本1600元/平方米 3.2洋房 8400 建安成本600元/平方米 3.3商业 4000 建安成本2000元/平方米 3.4联排别墅 9000 建安成本3000元/平方米 3.5公建配套部分 300 建安成本500元/平方米 3.6地下车位 11200 建安成本2500元/平方米 4 基础设施费 7560 200元/平方米，按总建计。 5 公建配套设施费 2646 70元/平方米，按总建计。 6 开发期间税费 6395 建安工程*10.5% 7 不可预见费 2240+0.0312P 一至五项之和的3% 二、开发费用 8 管理费用 2240+0.0312P 一至五项之和的3% 9 销售费用 13128 销售收入的4% 10 财务费用（贷款利息） ［0.5P+（54153+0.03P）*0.65］*0.07 =1902+0.03642P 贷款额按50%土地出让金与开发成本（二至七项）之和的65%计算，开发贷款利率按一年期7%计算，贷款周期为一年。 三、合 计 100582+1.1076P ———— 二、项目进度及销售测算 2.1 项目开发进度及销售时期估算 项目建设期预计为5年，2011年3月高层住宅开始动工；2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。 本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点， 根据项目自身情况，销售期初步估测如下： 序号 物业类型 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 1 高层住宅 25% 35% 25% 10% 5% 2 洋房 40% 30% 20% 10% 3 商业 40% 50% 10% 4 联排别墅 20% 40% 40% 5 地下车位 40% 60% 2.2 销售收入测算 序号 物业类型 面积（平方米） 销售单价(元/m2 ) 销售额（万元） 1 高层住宅 180000 7000 126000 2 洋房 140000 9000 126000 3 商业 20000 10000 20000 4 联排别墅 30000 15000 45000 5 公建配套部分 6000 0 0 6 地下车位 1400个 80000/个 11200 7 合计 328200 2.3 销售收入明细表 序号 物业类型 合计（万元） 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 销售收入 328200 0 31500 94500 86300 70280 45620 1 高层住宅 126000 0 31500 44100 31500 12600 6300 2 洋房 126000 0 0 50400 37800 25200 12600 3 商业 20000 0 0 0 8000 10000 2000 4 联排别墅 45000 0 0 0 9000 18000 18000 5 公建配套部分 0 0 0 0 0 0 0 6 车位 11200 0 0 0 0 4480 6720 三、地价平衡点（利润率为15%的地价值 ） 单位：万元 1、总开发成本费用 98680+1.0712P （1） 土地成本 1.04P （2） 前期工程费 3571 （3） 建安工程费 60900 （4） 基础设施费 7560 （5） 公建配套