吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划可行性研究报告.doc

某某信托?吉鸿地产改扩建项目 集合资金信托计划 可行性研究报告 2010年11月 目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目概述 1 第二节 编制的依据和原则 1 第三节 可行性研究的过程与范围 3 第四节 研究工作概要 4 第五节 主要经济技术指标表 7 第六节 研究结论 8 第二章 项目建设的必要性及可行性 9 第一节 项目建设的必要性 9 第二节 项目建设的可行性 10 第三章 项目区旅游资源分析 12 第一节 旅游资源现状 12 第二节 旅游资源类型、分布与评价 16 第四章 市场需求分析 22 第一节 国内旅游基本特征 22 第二节 市场发展现状 23 第三节 本地市场分析 24 第四节 周边市场分析 25 第五节 远程市场与机会市场 27 第六节 市场定位与预测 28 第五章 项目建设地点与建设条件 30 第一节 项目建设地点 30 第二节 项目建设条件 30 第六章 项目建设规划 35 第七章 建设规模及主要建设内容 38 第一节 项目设计的原则 38 第二节 建设规模及主要建设内容 39 第八章 项目建设方案 40 第一节 建筑工程 40 第二节 道路工程 45 第三节 沿湖护岸工程 47 第四节 公用工程 47 第九章 节能专篇 51 第一节 编制的依据 51 第二节 采取的措施 52 第三节 节能效果 53 第十章 环境保护工程 53 第十一章 劳动 安全卫生 消防 57 第一节 职业安全卫生 57 第二节 消 防 59 第十二章 项目管理 60 第一节 项目管理 60 第二节 项目施工进度 62 第十三章 投资估算及资金筹措 63 第一节 投资估算 63 第二节 资金筹措 64 第十四章 财务评价 64 第十五章 结论与建议 68 第一节 结论 68 第二节 建议 68 第一章 信托业务摘要 某某信托拟与佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司（以下简称“吉鸿地产”）合作设立“某某信托·吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划”，向投资者募集集合资金，某某信托以增资扩股、收购债权等形式将信托资金投资于吉鸿地产，占90%的股权,资金用于解决吉鸿地产的债务问题与项目一期的运作开发。 信托名称：某某信托·吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划。 受托人：某某信托股份有限公司 交易对手：佛山市南海区吉鸿房地产；开发有限公司 信托规模：4亿元，以实际募集金额为准 信托期限：18个月，满12个月可提前结束。 资金运用方式：不高于3.1亿元的信托资金用于解决吉鸿地产的债务问题。剩余资金（不低于0.9亿元）用于吉鸿地产一期项目的开发建设。 投资者收益： 认购金额 预期年收益率 100万元≤投资者＜300万元 9.8%/年 300万元≤投资者 10.3%/年 由吉鸿地产按预期收益率支付至信托专户，满第一个信托年度时支付第一年的投资者收益，信托到期时支付第二年的投资者收益，由受托人根据与投资者签订的《资金信托合同》约定进行分配。若信托计划提前结束，吉鸿地产需额外支付一个月的信托投资收益。 信托资金还款来源： （1）项目一期销售回款，预计15.4亿元； （2）获取项目公司分红和减资； （3）转让项目公司股权。 信用增级措施 1.土地使用权抵押担保。信托资金进入解决吉鸿地产有关土地查封的债务问题后，吉鸿地产所拥有的325亩土地的土地使用权抵押在某某信托名下，成为第一抵押权人。根据佛山市南海区有关土地基准地价以及相邻土地目前市场价值，该项目土地价值每亩市值不低于250万元人民币（详见第八章第四节抵押物价值分析），吉鸿地产所有500亩土地市值不低于12.5亿元人民币，用于抵押的325亩土地使用权市场价值不低于8.1亿元。 2.实际控制人连带保证担保。吉鸿地产实际控制人胡光晓对信托资金本金及预期收益的如期足额退出提供不可撤销的无限连带责任担保。 3.吉鸿地产实际控制人胡光晓承诺信托到期时胡光晓或其指定第三方以约定价款受让某某信托所持有的吉鸿地产公司股权。 4. 吉鸿地产实际控制人胡光晓出具承诺函件，承诺： （1）对吉鸿地产的或有债务提供担保。胡光晓对所有或有负债负全责，其中或有负债额度在1亿元以内的由胡光晓个人在1个月内另行安排资金解决； （2）在某某信托持股期间，胡光晓对吉鸿地产所有的投资不享受分红，胡光晓拥有吉鸿地产1.8亿元人民币债权不予追偿。 （3）若信托计划成立14个月后项目销售回款不足2亿元，则某某信托可以对项目未销售部分行使处置权。 信托报酬及支付方式 信托报酬：信托财产承担，由吉鸿地产按4%/年，每半个信托年度支付一次，信托成立之立之日起三天内支付第一笔信托报酬