土地增值税清算政策学习交流.ppt

Company Name 清算税款的计算-扣除 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （四项成本） 核定四项成本 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 Company Name 清算税款的计算-扣除 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （四项成本） 核定条件 房地产开发项目四项成本每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按照《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》中的额度核定四项成本： 1、有《税收征收管理法》第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查账的 Company Name 清算税款的计算-扣除 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （四项成本） 核定条件 2、四项成本的合同、票据等凭证有虚假、非法或无效等情况的 3、四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质保金除外） 4、纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的业务往来支付四项成本的； 5、主管税务机关认为应核定四项成本的其它情况 Company Name 清算税款的计算-扣除 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （四项成本） 核定标准 房地产开发项目单位面积四项开发成本扣除标准额度表 “竣工年度”以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据 Company Name 清算税款的计算-扣除 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （四项成本） 核定四项成本相关文件 国税发2006 187（第四条) 大地税函2008 188（第一条） 审核相关文件 国税发2009 91 (第二十三、二十五、二十六条） Company Name 清算税款的计算-扣除 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 内容 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 Company Name 清算税款的计算-扣除 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 开发费用扣除方法 利息据实扣除，其它按照（一）、（二）计算金额之和的5%扣除 利息不可据实扣除，按照（一）、（二）计算金额之和的10%扣除 未发生利息支出，按照（一）、（二）计算金额之和的10%扣除 Company Name 清算税款的计算-扣除 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 利息据实扣除的条件 能够按转让房地产项目计算分摊并金融机构证明 最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算金额 超过上浮幅度、超过贷款期限及加罚利息不得扣除 据实时点：据实扣除利息的终止时间为企业按规定首次开始清算的上个月。【2014】1号公告 Company Name 清算税款的计算-扣除 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 利息据实扣除的条件 竣工条件：开发产品满足下列条件之一，视为竣工: 1)竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2）开发产品已开始交付； 3）开发产品已取得初始产权证明 统借统还利息，不得据实扣除 Company Name 清算税款的计算-扣除 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 清算扣除金额：利息据实扣除的分摊 第一步：（1）可扣除面积应分摊金额=利息发生额÷ 总建筑面积×（可售建筑面积-转作自用的面积+公共配套面积） 第二步：（2）确定扣除比例（分不同类型） =已售建筑面积÷（可售建筑面积-转作自用的面积） 第三步：（3）确定本次清算可扣除金额（分不同类型） = （1） × （2） 第四步：确定其它费用扣除金额=（ 取得土地使用权清算扣除金额+房地产开发成本清算扣除金额） × 5% Company Name 清算税款的计算-扣除 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 清算扣除金额：利息不据实扣除或无利息 开发费用扣除金额=（ 取得土地使用权清算扣除金额+房地产开发成本清算扣除金额）*10% Company