111济南南二环房地产项目营销思路51页.ppt

1、地块位置： 项目位置处于济南的市中区新区，城市景观中轴线南端，南 依环境宜人的南部山区，北向俯瞰整个泉城市区，位置得天 独厚。 该地块地处济南市南部生态保护区北侧，地块上风上水,符合 济南市“住南不住北”的传统居住习惯，是南部仅有的、不可 复制的生态居住区。 2、交通状况： 项目距离市中心仅有6公里。 政府规划的舜耕路南延线正在施工中，将直达本项目，是 未来主要的行车路线； 公交线路发达 ：17路、25路、37路、55路、65路等。据了 解市政府正在规划纬二路、英雄山路快速公交系统，项目未 来交通条件将更加便利。 3、配套状况： 济南市政配套的规划发展方向是向东向南，必将大大改善目 前区域现状，促进整个区域的长期发展。 本项目生活配套欠缺（生活、娱乐、健康医疗、教育等）， 但周边的领秀城、利源花园、蝶泉山庄的相应配套设施的建 设将对该片区的全面发展会有很大的促进作用 领秀城 总建筑面积：320万平方米 均价：4200元/平方米（毛坯） 3900元/平方米（精 装、一居） 建筑形式：小高层、多层、高层、别墅 主力户型：100-160米 开盘时间：2005年年底 销售目标：到年底前完成17个亿，目前已销售14个亿 小结：品牌开发商实力巨作，江北第一大盘，户型种类众多，覆盖广，满足所有客户群体，在泉城有很高的影响力和美誉度。 利源花园 总建筑面积：12万平方米 均价：4100元/平方米，目前正处于售卡认购阶段 建筑形式：多层、小高层 主力户型：92-127米 销售状况：约80% 小结：本项目推广力度不足，市场上没有造成影响力，大部分房源已被团购，目前只剩2栋进行散卖，售卡进行中。 蝶泉山庄 总建筑面积：20万平方米 均价：4250元/平方米（毛坯） 建筑形式：多层、小高层 主力户型：97-140平方米 开盘时间：2006年年初 销售状况：多层已销售80% 小结：整个社区着重绿化覆盖，以园林景观为主卖点，通过不多的推广渠道达到了不错的销售效果。 1、本项目无论从环境、建筑、户型设计上都独具匠心，体现了一种悠闲写意的“逸居”生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。 2、理性的购房时代，单个的概念不足以吸引购买。地段升值、环境宜人、房型特色等多重因素才符合这类人群的需求。 3、明确产品定位，从产品形象塑造、营销推广两方面同一方向用力，把产品的个性完全释放出来。 在产品定位概念上两大遵循原则： 1、区域核心地段的核心区 2、济南市后花园的前站 案名要承载策略思想，体现生活主张，成为项目的形象符号； 案名要体现项目建筑及文化风格、高品质、品位生活等特点； 案名要体现与项目核心价值有机契合的目标客群的价值取向； 案名要传达项目的气质，望名知意，并可形成联想延伸故事； 案名要兼具出位效果，使之在推广过程中最大化吸引关注度。 案名设计方案 找到我们项目最恰当的形象载体 —— 案名推荐 Logo方案一 Logo方案二 Logo方案三 Logo方案四 Logo方案五 Logo方案六 价格定位 参照竞争区域内相关竞争项目的销售均价： A、领秀城：4200元/平方米? B、利源花园：3890元/平方米? ? C、蝶泉山庄：4000元/平方米来看 由于上述项目多已为准现房，价格会比期房价格略高，故本项目最终销售均价控制在4000元/平方米比较贴近市场。 我们会采取价格低开高走、逐步抬升的策略，如果在市场需求及销售火暴的形势下，我们将把均价拉至4200元/平方米的位。 第二部分 营销推广策略部分 6个月，3万平方米 房子怎么卖？ 1、大市场环境什么样? 从济南房地产交易管理网查询，2006年1-9月，济南市商 品房住宅共销售10487套，平均每天消化39套。 1-9月共销售面积143.38万平方米，平均单户成交面积在 136平方米。 1-9月济南房地产市场住宅销售面积同比增长2.2% 在谈具体措施之前，先谈我们的事实依据。 （数据依据：济南房地产交易管理网） ?整个济南房地产市场,市民更倾向于使用率较高的多层及 小高层住宅，占到消化面积的75%。 ?二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90％，其 中二 居室比例为62％，三居室比例为28％； 80—100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流， 比例高达39％，其次为100～120平方米，需求比例为26 ％，80平方米以下需求比例为19％，120～150平方米需 求比例为11％，对150平方米以上的户型需求为4％。 2、市场消化概况如何? （数据依据：济南房地产交易管理网） 通过上述数据表明: 我们的产品无论是从市场大环境上还是产品结构上，是符合国家调控制政策，与我们潜