深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究报告.doc

深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目 投资可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1.1 项目名称及建设单位 1.2 项目提出的背景 1.3项目承办单位概况 1.4 可行性研究工作过程 1.5 可行性研究的主要结论 第二章 项目建设的必要性和社会意义 2.1项目建设的必要性 2.2 社会意义 第三章 市场需求预测与项目建设规模 3.1 项目产品的市场调查 3.2 项目产品的竞争能力预测 3.3 本项目的建设规模 第四章 项目建设条件 4.1 原料与资源条件 4.2 厂址的选择 4.3 厂址的建设条件 第五章 技术工艺和设备选择 5.1 项目生产规模的确定 5.2 技术工艺方案 5.3 设备选型 5.4 总图与运输 5.5 公用工程及辅助设施 第六章 环境保护、节能及工业卫生 6.1 建设地点环境现状 6.2 主要污染源及污染物 6.3 综合利用及治理方案 6.4 绿化 6.5 节能 第七章 生产组织及劳动定员 7.1 企业组织及工作制度 7.2 劳动定员 7.3 人员培训 第八章 项目实施计划与进度安排 第九章 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算的依据 9.2 投资估算 9.3 流动资金估算 9.4项目工程建设计划 9.5 资金筹措计划 第十章 财务评价与效益分析 10.1 经营成本 10.2 收入预期 10.3 项目财务分析 第十一章 项目实施风险评价 第十二章 结论 12.1经济效益可观 12.2生态效益突出 12.3社会效益显著 研究结论 1.1项目属性 项目为车辆段上建物业； 地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍； 项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山； 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏； 项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差； 大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融； 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 属性界定如下： 区位属性：陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹 物业属性：地铁上盖·规模较小 生活便利度属性：车行便利度较高·生活配套匮乏 生活氛围属性：居住氛围不足·无生活配套提升可能 资源属性：大南山麓一线山景资源·海景资源 居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目。 1.2项目投资环境 宏观经济环境 中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响； 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已初步显现。 深圳市房地产市场总体环境 关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给； 截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降； 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加； 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中一手房市场呈现“量价齐升”，二手房市场“量跌价升”，部分地区成交价格、量出现下降趋势，其中南山区量价仍保持上升； 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。 本项目周边区域房地产市场概况 2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。2009年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”； 本