项目三成本法知识目标能力目标素质目标.ppt

项目三 成本法 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解 ［知识目标］ 1.掌握成本法的适用对象和条件 2.理解并掌握成本法的测算公式 3.掌握成本法的操作步骤 ［能力目标］ 1. 能界定成本法的适用对象 2.能厘清房地产的成本项目 3. 能界定建筑物折旧的程度并求取其折旧额 ［素质目标］ 1. 具备了房地产成本构成的基础性知识 2. 具备一定的市场信息调查搜集能力 3. 具备建筑工程概预算知识 ［任务分解］ 任务一：成本法的基本原理 任务二：房地产价格构成及测算公式 任务三：重新购建价格及建筑物折旧估算 任务一 成本法的基本原理 §1.成本法的概念和理论依据 §2.成本法的适用范围 §3.成本法的操作步骤 案例导入 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。 讨论：分析乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？ §1.成本法的概念和理论依据 （一）概念 ——指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（积算价格） 注意： 1、成本并非通常意义上的“成本”，而是“价格”； 2、成本并非历史成本，而是估价时点的重新购建成本。 （二）理论依据 从买方的角度看——替代原理 从卖方的角度看——生产费用价值论 §2.成本法的适用范围 （一）市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产； （二）无收益的房地产 （三）很少发生交易的房地产 （四）房地产保险及其他损害赔偿 注意： 1、区分实际成本和客观成本 2、当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整 §3.成本法的操作步骤 （一）搜集有关房地产开发的成本、税 费、利润等资料； （二）估算重新购建价格； （三）估算折旧； （四）求取积算价格。  [作业与思考] 1、什么是成本法？? 2、成本法的理论依据是什么？ 3、成本法的适用对象是什么？ 4、成本法的操作步骤是什么？ 任务二：房地产价格构成及测算公式 §1. 房地产价格构成 §2. 成本法的测算公式 案例导入 某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。 讨论：请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ §1. 房地产价格构成 （一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息 （五）销售费用 （六）销售税费 （七）开发利润 （一）土地取得成本 1、通过征用农地取得的 农地征用费+土地使用权出让金 农地征用费包括： （1）征地补偿安置费用 土地补偿费 安置补偿费 地上附着物补偿费 青苗补偿费 （2）征地管理费 （3）耕地开垦费 （4）新菜地开发建设基金 （5）相关税费：如防洪费、南水北调费、耕地占用税等 2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的房屋拆迁费用+土地使用权出让金 房屋拆迁费用包括： （1）房屋拆迁补偿安置费用 被拆迁房屋的房地产市场价格 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿 搬迁、临时安置补助费、停产停业补偿费