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7 房地产开发土地权的获取 闹市区用地。往往位于城市的核心区。闹市区一般人流密度大，信息传播活跃，商业比较繁荣，行业聚集度相对较高，相应的娱乐配套设施较为齐全，是人们乐于光顾的好地方。这些地带多是繁华的商业区。 城市副中心区土地。 闹市区边缘地带土地。 城市边缘区土地。 城市郊区。 7 房地产开发土地权的获取 （3）按照土地开发的程度划分 按照土地开发的程度可以分为生地和熟地。 生地。自然土地和城市中需要再开发的用地。前者多属于农村土地，尚未进行过开发，但可以转化为城市开发用地。后者是城市用地，已经完成的开发不符合项目用地要求，需要进行再度开发。 熟地。经过一定程度的初步开发，能够满足后续开发之前的对土地用途的需要。 7 房地产开发土地权的获取 7.1.2 房地产开发用地的管理原则 （1）政府对土地利用管理的基本要求 为了达到充分合理利用土地资源的目的，政府在土地开发管理中必须遵循以下的基本原则： 遵循土地用途管制原则。 坚持统一规划原则。 城市开发区内集体土地执行特殊规定的原则。。 坚持有偿使用的合理性原则。 7 房地产开发土地权的获取 （2）开发商用地使用原则 坚持效益最大化的原则。 坚持土地集约利用的原则。 坚持土地的科学规划和利用原则。 坚持动态利用调整的原则。 7 房地产开发土地权的获取 7.2.2 土地价值评估方法 （1）比较常用的方法就是土地收益贴现法。利用贴现的方法把每年取得的收益折现到现在时点，这个贴现值就反映了土地的总价值。 （2）开发成本法。由生地变成熟地需要进行不同程度的开发，这些开发成本反映了土地的基本价值。 （3）还有一种常用的方法就是市场比较法。选择类似地块的价格作为参考，对一些差异因素进行合理调整，最后得到目标地块的价值。 房地产开发中具体的评估方法，多是利用技术经济的方法完成的，请读者参见有关教材。 7 房地产开发土地权的获取 （3）通过土地合作开发获得土地使用权 拥有土地使用权的一方可以土地使用权进行投资，作为开展合作的资本，与他方进行合作开发。合作的重点，一是进行土地权属的合理估价；二是要探讨土地是否符合开发项目的要求；三是解决好利益分配的机制，实现利益共享。 7 房地产开发土地权的获取 7.3.3 土地使用权证办理流程 （1）申报。开发商要向土地主管部门提出申请，在申报时，一般应提交以下资料： 用地申请； 发改委批复的当年投资计划； 建设用地规划许可证； 建设用地规划意见； 用地范围图； 土地权属证明； 工程项目总平面图。 7 房地产开发土地权的获取 （2）勘测 主管部门在收到申报资料后要审核有关申报资料（2个工作日）；然后委托测绘部门进行现场勘测定界（10个工作日），确定土地面积，明确土地界限，提交测绘成果。 7 房地产开发土地权的获取 （3）制定文书 根据勘测结果和有关资料，制定土地权属文书。同时，开发商要缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费等费用（2个工作日）。新的合同约定，不交清土地的有关费用就不办理有关土地的权证。 （4）登记注册 开发商到地籍管理部门依照规定办理土地登记注册，领取土地使用证书。经登记注册后，由市县人民政府正式颁发土地使用证，作为土地使用的法律凭证。 7 房地产开发土地权的获取 7.4 土地开发 土地开发是对土地进行投资整治的行为，其目的是使土地能够符合土地使用的规定要求，比如，能够作为建设用地使用。显然，经过土地开发后完成的土地将作为土地储备资源进入土地一级市场。为了获得土地资源而进行的开发有以下几种行为： （1）旧城拆迁改造 （2）土地恢复 （3）农用地征用 （4）土地开垦 7 房地产开发土地权的获取 7.5 土地价格确定的竞争策略 由于土地获得的方式不同，土地价格的具体决定机制也会有差别。这里以招标或拍卖为例，探讨具有竞争性的场合，如何确定土地的价格竞争策略。 （1）事先完成对意向土地的价值评估 （2）事先了解潜在的竞争对手 （3）制定竞争战略或策略 （4）在竞争中控制情绪 * * 7 房地产开发土地权的获取 导 读 土地是进行房地产开发的基础，也是关键，如何获取土地就是开发商非常关注的重要事情。获取土地主要是通过出让、转让或者合作的方式，至于哪种方式更适合开发商，要根据开发商面临的情况进行比较和选择。可以说，获取土地是开发商进行的重要决策之一。因此，要学好本章内容，就需要了解国家有关土地管理的政策，掌握土地评估的基本方法，熟悉土地取得手续及流程。 7 房地产开发土地权的获取 7.1 房地产开发用地类型 7.1.1 土地类型 （1）按照土地区位划分 由于土地所处的地理位置不同