第二讲房地产交易讲解.ppt

第二章 房地产交易 房地产交易的类型 房地产转让 房地产抵押 房地产租赁 第一节 房地产转让 房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式将房地产转移给其他人的行为。 其他合法方式： 1、以房地产作价入股、与他人成立合法企业法人，房地产权属发生变更； 2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移； 4、以房地产抵债 房地产转让的一般流程 转让当事人签订书面转让合同 转让后90天内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房管部门提出申请，并申报成交价格 房管部门审查相关文件决定是否同意受理（7日） 核实申报价格 缴税 权属变更登记，核发证书 房地产买卖的类型 商品房预售 商品房销售 二手房买卖 商品房预售合同转让 房屋在建工程转让 经济适用房买卖 已购公房买卖 商品房预售基本流程 1、预购人与开发商签订商品房预售合同 2、办理预售合同文本登记备案（商品房预售人应当在预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续） 3、商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋 4、与开发商签订房屋交接书 5、办理交易过户、登记领取房产证手续 注意：商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2、持有建设工程规划许可证 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房销售基本流程 特点：竣工验收合格的商品房 产权归属开发商 流程：签订购房合同 过户办理房产证 商品房买卖合同的注意事项 计价方式（套内面积、建筑面积、实用面积） 误差处理 付款方式和房屋总价款 交房日期 房屋和装修的质量标准 二手房买卖 《深圳二手房诈骗案》 存量房买卖合同签订的注意事项 1、搞清当事人的具体情况、地点、联系方法等 2、合同中写明存量房的具体权益状况，非单独所有或存在部分产权状态的房产应有相应的同意出售证明 3、住宅使用说明书与住宅质量保证书一同转移 4、房屋质量约定 5、税费约定 6、承租人有优先购买权 7、物业费等费用缴纳情况 其他约定 案例1：林先生去年3月买了一套二手普通住宅，取得产权证后支付了全部房款可原业主迟迟不肯迁出户口，派出所也表示无法强制要求迁移户籍。林先生唯有要求经纪公司出面协商。该宗个案的经纪人员说，当时自己低声下气请求旧业主迁移户籍，3个月后终于得以解决。 问题：未在合同中约定户籍迁移的时间及追究方式 提醒：户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移诉讼标的的案件 案例2：张先生今年7月在某小区购买了一套二手房，在购买过程中听信经纪人介绍，以为该套房屋的使用期限是到2068年，于是向业主支付了2万元定金。直到办理贷款按揭的那天，张先生查看了该套房子的《土地使用权证书》后才得知使用年限只到2038年，足足缩水了30年。张先生提出终止购买，要求业主退回定金。但业主认为自己没有过错，是张先生没有仔细查看权属证书上写明的使用年限。 产生原因：由于房地产经纪人的误导，使得购房人在签约合同时没有对房屋的使用年限一项作出说明。 案例3：王先生年初购买了一套二手房，带家具、电器转让，签约时房地产经纪人提醒王先生把该套房原屋家具、电器及装修情况以附件的形式注明在合同背后。但他在清单中仅注明了数量而没有描述现状，签约时也没去现场清点。如期收房时，他发现布艺沙发和窗帘被“扒皮”，王先生向旧业主追究，旧业主表示该行为是原来的租客所为，责任不在自己。 原因：没有在合同附件中注明家具、电器的详细清单。 房屋在建工程的转让 1）房屋在建工程权利人向房产管理部门提出在建工程转让申请 2）房地产管理部门对申请进行审核、批复 3）转让双方签订在建工程转让合同 已购经济适用房上市交易 1）卖方先取得所购经济适用住房上市交易的资格 房屋所有权人须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证等资料，到房屋所在地的房产管理机构申领出售申请表和出售征询意见表 房屋所有权人按照规定标准向政府交纳土地收益 房地产管理机构根据审查并做出批准或不予批准的书面决定（满5年） 2）买卖双方达成交易协议，签订买卖合同 3）买方办理房屋所有权证 已购公房上市交易 公房，是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售这前，住宅的产权归国家所有。公房出售后，产权归私人所有，成为 “房改房” 。 已购公房上