房产税VS城镇土地使用税.pptVIP

* 变——改变收入性质，减轻房产税税负 某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5％，企业负担过重。 　　这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元，年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。 　　其中：应纳营业税：600×5％=30(万元) 　　应纳房产税=600×12％=72(万元)。 　　应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元) 　年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但要将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员和设施。 　　提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。 　　其中：应纳营业税=600×5％=30(万元) 　　应纳房产税=3200×(1－30％)×1.2％=26.88(万元) 　　应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元) 　　筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元(105－59.88)，税负降低了42.97％(45.12÷105)。 房产税节税技巧 (一)随着经济体制改革和对外开放向纵深发展，我国的房产政策也发生了较大变化。 一是推行了住房商品化政策，房屋已作为特殊商品进入流通领域； 二是对居民住房制度进行了改革，鼓励居民购买商品房； 三是修改了法律规定，允许土地使用权与所有权相分离，并可以转让买卖。 房产税改革必要性 (二)现行房产税执行10年来，一直没有作适当调整，本身存在许多问题，已严重滞后于经济形势发展。主要问题： 一是征税范围过窄。 二是计税依据陈旧而不合理。 三是内外资企事业单位分别执行两种不同的税法。 四是税率制定缺少弹性。 房产税改革必要性 内外两套税制并存，导致纳税人税负不均。 税收收入的增长缺乏弹性。 税法本身规定不严密。 税收调节目标过多，从征收实践看，很难做到。 房产税改革原因 纳税人的范围扩大 征税范围扩大 改变计税依据 调整税率 扩大了地方的权力 房产税改革内容 房产税改革试点 凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关（下文简称“主管税务机关”）申报办理房产税征免认定手续。 征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳，适用税率暂定为0．6％。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0．4％。 房产税改革试点 两部委拟将房产税和土地使用税合并为一个新税种，按市价计征现行土地使用税每平方米年税额(一)大城市1.5元至30元；(二)中等城市1.2元至24元；(三)小城市0.9元至18元；(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做房产税，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做物业税或房地产税，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。 房产税改革试点 高档商品房成为主要征收对象，其中别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房最有可能先行试水。 差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。 改革效果 房产税不能打击目的对象。政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，所以房产税并不能对他们造成打击。“房产税能打击到的，就是那部分长期持有房产的购房者。房产税唯一打击不了的，就是政府想打击的人。” 其更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社会财富的“蛋糕”。 当前亟待解决的问题是来自税收征管环节的挑战。中国目前的税收征管机制是建立在对“间接税”征收的基础上，而房产税作为财产税的一种，属于直接税的范畴。“目前税收征管的制度设计与房产税不相匹配，这就要求对其进行根本性的变革。” 城镇土地使用税 发展过程 发展过程 存在的问题 如何解决 税收筹划 及其改革 * 城镇土地使用税的历史沿革 我国开始对城镇土地征收土地税 地产税和房产税合并为房地产税 土地课税从城市房地产税中划分出来——城镇土地使用税 调整：1）纳税人的调整：2）税率调整3)12种“困难减免”取消 * 城镇土地使用税存在的不足 纳税范围 的划分 纳税时间 的确定 土地面积 的确认 纳税地点 的确