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房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益,即它是实物、权益、区位的综合体。 房地产的特性1）内涵的统一性2）位置的固定性3）寿命的长久性4）供给的有限性5）用途变更的困难性6）效用的多层次性与多样性 7）政策的影响性8）保值增值性性9）产权的可分割性 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。 房地产业的产业定位房地产业属于第三产业，具有广义的“服务业”性质。 房地产经济学是一门研究和阐述房地产基本经济理论的应用经济学。房地产经济学是一门新兴的经济学科，它是随着房地产业的深入发展，适应房地产经济运行的客观需要而逐步形成的。 房地产经济学的研究对象房地经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配效率的科学。 什么是新的经济增长点?它应该是产业关联效应强的产业或行业，是在经济成长和产业结构演变过程中，能带动国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业 新经济增长点的条件※ 必须是消费热点，有庞大的消费群体作支撑。 培育住宅业成为新经济增长点的途径※ 实行住房制度改革 建筑业及特点1、生产流动性2、生产的单件性3、生产周期长 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 一般经济学家将经济周期分为四个阶段：1）繁荣阶段（2）衰退阶段（3）萧条阶段（4）复苏阶段 房地产周期性含义就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。 房地产周期的阶段性第一阶段——繁荣阶段 1交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。2整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。第二阶段——衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。第三阶段——萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下供给量严重超过需求量，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值。开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。 第四阶段——复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。 房地产业发展周期性波动的特点1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些；2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来；3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些； 5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。 所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种需要，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展。 房地产业可持续健康发展意义1）推进房地产业持续健康发展，是解决房地产市场粗放型发展的根本途径2）房地产业的可持续发展，也可以大大促进城市以及整个国民经济的可持续发展。 房地产业可持续健康发展的主要内容1）以人为本2）持续与发展3）适度发展 实现房地产业可持续健康发展的主要途径1、合理利用土地资源，避免浪费。2、重视环境保护，维护生态平衡。3、完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。4、加快制度创新和科技创新5、加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。 6、加强对外商投资房地产的管理。 地租是土地使用者为使用土地而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式。 地租的类型1）级差第租2）绝对地租3）垄断地租4）非农业用地的地租 城市地租形态1）城市级差地租 2）商业地租 3）城市绝对地租 4）城市垄断地租 地租理论的演变1、威廉·配第（William Petty 1623-1687）的地租理论 2、弗郎斯瓦·魁奈的地租理论 3、亚当·斯密（Adam Smith 1723-1790）的地租理论 4、大卫·李嘉图（David Ricardo 1772-1823）的地租理论 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 地租与房地产价格 1）地租与土地价格 就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化 。2）地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。 地租与城市房地产开发地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。